İLTUR TOPLU KONUT SİTESİ YÖNETİM PLANI

 

 

I- GENEL HÜKÜMLER

 

1)   KAPSAM

 

Madde 1- İzmir ili, Urla ilçesi, Balıklıova Köyü - Gerence Mevkii’nde bulunan İltur Toplu Yapı alanı üzerinde bulunan "XXXX” numaralı parsel üzerinde, belediyece onaylı yerleşim planı ve uygulama projesine göre yapılmış konut üniteleri, altyapı tesisleri, ortak kullanım yerleri ve alanları, sosyal tesis ve hizmetler ile bunların yönetimi bakımından birbirleri ile bağlantılı birden çok yapıyı kapsayan İltur Toplu Konut Sitesi, Kat Mülkiyeti Kanunu’nun ve ilgili diğer yasaların emredici kuralları saklı kalmak üzere bu yönetim planına göre yönetilir.

Bu Yönetim Planı’nda yer alan tanımlamalardan “Kat Maliki”; Bağımsız Bölüm’ün Kat mülkiyeti kütüğünde kayıtlı maliki, intifa hakkı ve oturma hakkı sahibini;

“Ana Taşınmaz”; Kat mülkiyetine konu olan, yukarıdaki paragrafta parsel numaraları yazılı taşınmazların tümünü;

“Ana Yapılar”; Her biri bir zemin ve bir normal kattan oluşan dubleks yapıların esas yapı kısımlarını;

“Bağımsız Bölüm”; Ayrı ayrı ve başlı başına kullanmaya elverişli olup, Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerine göre bağımsız mülkiyete konu olan dubleks yapıları;

“İltur Toplu Yapı Alanı”; Bu yönetim planının kapsamına giren ve yukarıda parsel numaraları yazılı taşınmazlar üzerinde kurulu tüm bağımsız bölümler ile bu bağımsız bölümlerin ortak kullanım, bakım ve yararlanmasına özgülenmiş tüm ortak yerler ve ortak tesislerden oluşan siteyi ifade eder.

 

2) HÜKMÜ VE BAĞLAYICILIĞI

 

Madde 2- Yönetim Planı, tarafları arasında sözleşme hükmündedir. Tarafları arasında çıkabilecek uyuşmazlıklarda, öncelikle uygulanacak hükümleri içerir. Yönetim Planı’nda hüküm bulunmayan hallerde sırasıyla Kat Mülkiyeti Kanunu ve genel hükümler; burada da hüküm bulunmadığı takdirde kıyasa elverişli diğer kanun hükümleri uygulanır.

Yönetim Planı, İltur Toplu Konut Sitesi’ndeki bütün bağımsız bölüm maliklerini, bu bağımsız bölümleri sonradan yasal veya sözleşmesel herhangi bir yolla iktisap edenleri ve herhangi bir sıfatla bağımsız bölümlerden sürekli olarak yararlananları bağlar. Bu kişiler Yönetim Planı’nın bütün hükümlerine ve Yönetim Planına göre alınan tüm kararlara uymak zorundadırlar.

 

3) DEĞİŞTİRİLMESİ

 

Madde 3- İşbu Yönetim Planı, Toplu Yapı Temsilciler Kurulu üyelerinin, temsil ettikleri bağımsız bölümlerin tamsayısının en az beşte dördü oranındaki bir çoğunluk kararı ile değiştirilebilir.

 

II- YÖNETİM ORGANLARI

 

A- PARSEL KAT MALİKLERİ KURULU

 

1) OLUŞMASI VE YETKİ ALANI

 

Madde 4- Bu Yönetim planının kapsadığı toplu yapılarda bulunan, aynı parsel alanı içinde inşa edilmiş, bağımsız bölümlerin her biri, kendi sorunlarına ve yalnız parsele ait ortak yerlere ilişkin olarak, o parselde bulunan bağımsız bölüm maliklerinden oluşan Parsel Kat Malikleri Kurulu’nca yönetilir.

 

2) KURULA KATILMA VE OY HAKKI

 

Madde 5-

a) Parsel Kat Malikleri Kurulu’nda her kat maliki, bağımsız bölümüne bağlı arsa payının miktarı ne olursa olsun, bir oy hakkına sahiptir. Aynı parselde, bir kişi birden çok bağımsız bölüme malik ise, her bağımsız bölüm için ayrı bir oy hakkına sahiptir; ancak kullanabileceği oy sayısı, Parsel Kat Malikleri Kurulu’ndaki bütün oyların üçte birinden fazla olamaz.

b) Bir bağımsız bölüme birden çok kimse malik ise, Parsel Kat Malikleri Kurulu’nda bunları, içlerinden vekalet verecekleri biri temsil eder. Temsil konusunda birden fazla malik arasında ihtilaf yaşanır ise temsil hakkını hisse payı en büyük olan malik kullanır. Böyle bir temsilci seçerek Parsel Kat Malikleri Kurulu Yönetimine bildirmedikleri sürece, bu kişilerden herhangi birine yapılacak tebligat, tümüne yapılmış sayılır.

c) Bağımsız bölüm maliklerinden medeni hakları kullanma ehliyetinden yoksun olanlar, bu kurulda kanuni mümessilleri (veli/vasi) tarafından temsil edilirler.

d) Parsel Kat Malikleri Kurulu’nda alınacak karar, doğrudan kendisi ile ilgili olan kat maliki, toplantı ve görüşmelere katılabilir; ancak oylamaya katılamaz.

e) Bağımsız bölüm maliklerinden biri yerine, kurula tayin edeceği bir başka kat maliki vekil olarak katılabilir ve oy kullanabilir. Vekilin aynı parselde, bağımsız bölüm maliki olması zorunlu değildir. Parsel Kat Malikleri toplantısında bir kişi, en fazla iki kat malikine vekalet edebilir. Vekil temsil yetkisini yazılı ve ıslak imzalı bir belge ile kanıtlamak zorundadır.

f) Parsel Kat Malikleri kuruluna kiracı vb. kat maliki olmayan diğer sakinler vekil olarak atanamazlar.

g) Parsel kat malikleri yönetici seçiminde bir karara varamazlarsa, maliklerden birinin başvurusu üzerine yönetici tayini sulh mahkemesin­ce gerçekleştirilir. Ancak bu yönetici, mahkemenin müsaadesi alınmadıkça altı aydan önce değiştirilemez.

h) Mülkiyeti S. S. İltur Toplu Konut Yapı Kooperatifi’ne ait konutları, ilgili parsellerde “Kat Maliki” olarak Kooperatif Yönetim Kurulu Başkanı ya da vekalet vereceği yönetim kurulu üyelerinden biri temsil eder. Bu konutların mülkiyetinin herhangi bir nedenle Toplu Yapı’ya devri gerçekleşir ise bu temsil hakkı Toplu Yapı Yönetim Kurulu Başkanı ya da vekalet vereceği yönetim kurulu üyelerinden birisi tarafından kullanılır.

 

3) TOPLANMA VE ÇAĞRI

 

Madde 6- Parsel Kat Malikleri Kurulu, her takvim yılı ve en az bir defa toplanır. Toplantının en geç Temmuz ayı sonuna kadar gerçekleştirilmesine özen gösterilir. Kurul, Parsel Yöneticisi tarafından; toplantı tarihinden önce, üyelerine imzalatılacak bir çağrı kağıdı veya taahhütlü bir mektupla toplantıya davet edilir.

Çağrıda toplantının yeri, tarihi, saati ve gündem ile ilk toplanmada yeterli çoğunluğun sağlanamaması halinde ikinci toplantının yapılacağı yer, tarih ve saat de belirtilir. Yurt dışında ikamet eden üyeler, yurt içinde bir adresi parsel yöneticisine bildirmek zorundadır. Böyle bir bildirimde bulunmayan yurt dışında ikamet eden üyelerin taahhütlü mektupları, İltur Sitesi’ndeki ilgili adresine gönderilir.

Olağan toplantılarda gündemde olmayan bir konunun görüşülmesi, toplantıya katılanların salt çoğunluğu ile karar alması halinde mümkündür.

 

Madde 7- Parsel Kat Malikleri Kurulu; Parsel Yöneticisi’nin, Parsel Denetçisi’nin veya parseldeki bağımsız bölüm maliklerinden en az üçte birinin imzasını taşıyan bir çağrı ile her zaman toplantıya davet edilebilir. Olağanüstü toplantı çağrısı, toplantı için belirlenen tarihten en az on beş gün önce üyelerine imzalatılacak bir çağrı kağıdı veya taahhütlü mektupla tebliğ edilir. Çağrıda toplantının yapılacağı tarih, saat ve yer ile birlikte, gündem ve toplantı sebebinin gösterildiği bir açıklama yer alır.

Olağanüstü toplantılarda gündem dışındaki konular görüşülemez.

 

4. TOPLANTI VE KARAR YETER SAYISI

 

Madde 8-

a) Parsel Kat Malikleri Kurulu, bağımsız bölüm maliklerinin sayısının yarısından fazlasıyla toplanır ve toplantıya katılanların salt çoğunluğu ile karar alır.

b) İlk toplantıda toplantı yeter sayısı sağlanamadığı takdirde, toplantı çağrıda belirtilmiş olan ikinci toplantı gününde yapılır. İlk toplantı ile ikinci toplantı arasında bırakılacak zaman yedi günden az, on beş günden fazla olamaz.

c) Parsel Kat Malikleri Kurulu, ikinci toplantıda, toplantı yeter sayısı aranmaksızın toplantı gerçekleştirir. Toplantıyı çağrıyı yapan yönetir. Toplantı en az 1/3 oranında imza ile bir grup malik tarafından yapılan çağrı ile gerçekleşmiş ise, bu malikler kendi aralarından birini toplantıyı yönetmekle görevlendirir. Toplantıda kararlar katılanların salt çoğunluğu ile alınır. Kat Mülkiyeti Kanunu’nda toplantı ve karar yeter sayısına ilişkin emredici kurallar saklıdır.

ç) Parsel’de ilgili yasanın öngördüğü yeterli sayıda bağımsız bölüm yok ise, Parsel Yöneticisi ve Denetçisi konusunda yasanın ilgili maddesi gereği uygulanır.

 

5. KARARLARIN BAĞLAYICILIĞI

 

Madde 9-

a) Parsel Kat Malikleri Kurulu’nun kararları, toplantıya veya karara katılmış olmasalar dahi, o parseldeki bütün bağımsız bölüm maliklerini ve bağımsız bölümü herhangi bir şekilde onlardan devralmış olanları, Parsel Yöneticisi ve Parsel Denetçisini bağlar. Kurulca verilen kararı uygun bulmayan kat malikinin, yargı yoluna başvurmak hakkı saklıdır. Parsel Kat Malikleri Kurulu’nda alınan kararlar toplu yapının yönetim kuralları ve Toplu Yapı Kat Malikleri Kurulu kararları ile çelişemez.

b) Parsel Kat Malikleri Kurulu’nun kararları arasında herhangi bir ödeme ya da benzeri bir karar var ise; birden fazla malike sahip bir bağımsız bölümde sorumluluk, hissesi ne olursa olsun tüm malikleri bağlar. İhtilaf vukuunda Parsel Yöneticisi bu ödeme için o bağımsız bölümde hissesi olan kat maliklerinin tümüne ya da herhangi birine takibat yapabilir.

 

6. KARARLARIN YAZILMASI VE İMZALANMASI

 

Madde 10- Parsel Kat Malikleri Kurulu’nun kararları, Yönetici tarafından (1)’den başlayıp sırasıyla giden sayfa numaralarını havi, her sayfası noterce onaylı bir karar defterine yazılır ve toplantıya katılan üyelerce imzalanır. Karara aykırı oy verenler de, aykırılığın sebebini yazıyla belirterek defteri imzalar.

 

B. PARSEL YÖNETİCİSİ

 

1) SEÇİMİ

 

Madde 11-

a) Parsel bağımsız bölüm malikleri yıllık olağan toplantıda kendi aralarından birini, bir yıllık görev süresi için yapacağı seçimle Parsel Yöneticisi seçer. Seçilen Parsel Yöneticisi, aynı zamanda Toplu Yapı Temsilciler Kurulu üyesi sıfatını da kazanır.

b) Parsel Yöneticisi, bağımsız bölüm maliklerinden toplantıya katılanların salt çoğunluğu ile seçilir. Aynı kişinin tekrar seçilebilmesi mümkündür. Parsel Yöneticisi seçimi tamamlanıncaya kadar eski yöneticinin görevi devam eder.

c)   Parsel Kat Malikleri Kurulu’nun yönetici seçimi için toplanamadığı veya karar alamadığı hallerde; bağımsız bölüm maliklerinden birinin başvurusu üzerine, toplu yapının bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesi tarafından Yönetici tayin edilir.

d) Parsel Kat Malikleri Kurulu, Yöneticiyi, usulüne uygun düzenlenmiş toplantıda alınacak salt çoğunluk kararı ile her zaman değiştirebilir.

e) Parsel Yöneticisi’nin ad ve soyadı ile iş ve ev adresleri ile kendisine ulaşılabilecek telefon numaraları İltur Toplu Konut Sitesi girişinde, danışma / görevli bürosunda, görülebilecek bir yere asılır. Seçilen Parsel Yöneticisi, parsel kat malikleri kurulu toplantı kararlarının bilgilerini, karar defteri ilgili bölümünün fotokopisini de ekleyerek, en geç seçimini izleyen 7 gün içinde Toplu Yapı Yönetim Kurulu’na bildirmek zorundadır.

f) Parsel Yöneticisi; herhangi bir nedenle istifa etmeye karar vermesi ya da istifa etmek zorunda kalması durumunda Parsel Kat Malikleri Kurulu’nu usulüne uygun toplantıya çağırır ve istifasını nedenleriyle birlikte toplantıya katılanlara bildirir. Yeni seçilecek olan Parsel Yöneticisi’nin 1 yıllık görev süresi seçildiği gün başlar.

g) Aynı zamanda Toplu Yapı Yönetim Kurulu üyesi olan bir kat maliki, Parsel Yöneticisi seçilemez.

h) Sekizden az bağımsız bölüme sahip parsellerde yönetici seçilmesi zorunlu değildir.

 

2. ÜCRETİ VE AİDATTAN MUAFİYETİ

 

Madde 12- Parsel Yöneticisi’nin görev süresince herhangi bir ücret alıp almaması Parsel Kat Malikleri Kurulu’nun bu konudaki kararına bağlıdır. Ödenecek aylık ücret (Eğer Site Yönetimince toplanan aidatlar dışında parselde de aidat toplanıyor ise) parseldeki kat maliklerinden herhangi birinin ödediği aidattan fazla olamaz. Alacağı ücret dışında ek olarak aidat muafiyeti yoktur.

 

3. SORUMLULUĞU VE GÖREVLERİ

 

Sorumlulukları

 

Madde 13- Parsel Yöneticisi, parselin bağımsız bölüm maliklerine karşı aynen bir vekil gibi sorumludur. Yapılan olağan toplantılarda, (Parselde aidat ya da herhangi bir gelir tahsilatı var ise) o tarihe kadar elde edilen gelirler ile yapılmış olan giderlerin hesabını vermekle yükümlüdür. Bu amaçla, parselin gelir gider durumunu gösteren bir rapor ile dönem içinde parsel ortak alanları ile ilgili gerçekleştirilen faaliyetleri, dönem içinde parsele ilişkin yapılmış/yapılmamış işleri çıkarıp özetleyerek toplantı çağrısıyla birlikte kat maliklerinin bilgisine sunar. (Parselde aidat toplanıyor ya da herhangi bir gelir var ise) Bilançonun çağrıya eklenmesi zorunludur, ancak faaliyet raporu toplantıda sözlü olarak da okunabilir.

Dönem içinde yapılan giderlere ilişkin belgeler, Parsel Yöneticisi’nin ibrasına karar verilmesi halinde dahi en az bir yıl daha saklanır.  

 

Görevleri

 

Madde 14-

- Parsel Kat Malikleri Kurulu, Toplu Yapı Kat Malikleri Kurulu ve de Toplu Yapı Yönetim Kurulu tarafından verilen kararları uygular.

- Gerçekleştirilecek iş sözleşmelerini (Bahçıvan, Temizlik İşçisi, vb) kat malikleri adına yapar, parselde bu tür çalışmaları düzenler, denetler ve gerektiğinde ilgililer nezdinde girişimde bulunur.

- Parsel Kat Malikleri Kurulu kararlarının iptali hakkında açılacak davalarda, o parselin kat maliklerini temsil eder ve davanın kat maliklerine duyurulmasını sağlar. Parselin tümünü ilgilendiren tebligatı kabul eder ve gerektiğinden parsel kat maliklerine duyurulmasını sağlar.

- Parselin ve ortak yerlerinin amacına uygun olarak kullanılması, korunması, bakımı, işletilmesi ve onarımı için gerekli olağan tedbirleri almak üzere Toplu Yapı Yönetim Kurulu ile işbirliği yapar.

- Parsel Kat Malikleri Kurulu’nda alınan kararların bir kopyasını Toplu Yapı Yönetim Kurulu’na intikal ettirerek, kararlarda yazılı hususların yerine getirilmesine nezaret eder.

- Yöneticisi olduğu parseldeki bağımsız bölümlerin kat maliklerinin satış, devir, vefat, miras vb. nedenlerle değişmesi halinde kendisine verilen bilgi ve ilgili belgeleri parsel ile ilgili kayıtlara işleyerek, Parsel Kat Malikleri Kurulu listesinin sürekli güncel kalmasını sağlar. Bu değişiklikleri derhal Toplu Yapı Yönetim Kurulu’na da yazı ve ilgili belgelerin bir nüshası ile bildirir. Parseldeki bir bağımsız bölümün kat maliki yukarıda sayılan veya benzeri nedenlerle değişmiş ise ve yeni kat maliki bu konuda herhangi bir bildirimde bulunmamış ise, konuyu takip ederek yeni malikin kayıtlara işlenmesini sağlar.

- Toplu Yapı Yönetim Kurulu tarafından icra edilen parsellere ilişkin toplu hizmetler ile parsel ortak alanlarına ilişkin toplu yapı hizmetlerinin kendi parseli hakkındaki işleyişini gözeterek belirlediği aksaklıkların giderilmesini sağlar. Parsel Kat Malikleri Kurulu tarafından yapılmasına karar verilen ve tüm parsellere ilişkin toplu hizmetler (Site peyzaj alanları bakımı, çöp toplanması, ilaçlama vb) kapsamı dışında kalan iş ve hizmetlerin yürütülmesini bizzat yerine getirir. Bazı işler için Toplu Yapı Yönetim Kurulu’ndan yardım isteyebilir ve hatta bu işler Toplu Yapı Yönetim Kurulu’na bir maliyet yükleyecek ise bunun bedelini de parsel bütçesinden karşılar.

- Parsel yöneticileri, Toplu Yapı Yönetim Kurulu’nun toplu yapının genel işleyişi ve Toplu Yapı Kat Malikleri Kurulu kararlarına uygun olarak, kendi parsellerinde yapacakları her türlü çalışmaya muhalefet edemez ve engelleyemez. Parsel yöneticilerinin, sevk ve idaresi Toplu Yapı Yönetim Kurulu tasarrufunda olan personel, çalışma, program, sistem vb. hiçbir kişi ve alana müdahale yetkisi yoktur.

- Parselde kat malikleri tarafından, ilgili bağımsız bölümlerde gerçekleştirilmek istenen her tür bakım, onarım, düzenleme vb. uygun görürse izin verir. Bunun için bu planın 55. maddesi ilgili bölümde belirtilen usulü takip eder.

- Parsel yöneticileri, Toplu Yapı Temsilciler Kurulu üyesi olarak, bu kurulun çalışmalarına katılırlar.

    

C- TOPLU YAPI TEMSİLCİLER KURULU

 

1) OLUŞMASI VE YETKİ ALANI

 

Madde 15-

Tüm parsellere ilişkin ortak hizmetlerin yürütülmesi, Toplu Yapı kapsamındaki ortak yapı, yer ve tesisler ve tapu sicilinde toplu yapı kat malikleri adına kayıtlı olup, ortak yararlanmaya tahsis edilmiş bağımsız bölümlerin idaresi için yetkilendirilmiş olan kurul Toplu Yapı Kat Malikleri Kurulu’dur. Toplu Yapıyı bu kurulca seçilen ve nitelikleri aşağıdaki maddelerde belirtilen Toplu Yapı Yönetim Kurulu yönetir.

Bununla birlikte Toplu Yapı Yönetim Kurulu; olağanüstü haller ile acil durumlarda gerek görür ise çeşitli konularda danışmak, ortak düşünce üretmek ya da Yönetim Planında belirtilmiş ilgili konularda karar almak üzere Toplu Yapı Temsilciler Kurulu’nu toplantıya çağırabilir. Toplu Yapı Temsilciler Kurulu, toplu yapı adasında mevcut parsel yöneticilerinden oluşur.

 

2) KURULA KATILMA VE OY HAKKI

 

Madde 16-

a) Toplu Yapı Temsilciler Kurulu’nda her parsel yöneticisi, temsil ettiği parsel alanı ne büyüklükte olursa olsun, parseldeki bağımsız bölüm sayısında oy hakkına sahiptir. Aynı kişi birden fazla parselde yöneticilik yapıyor ise, temsil ettiği her parsel için parseldeki bağımsız bölümler toplamı kadar oy hakkına sahiptir. Ancak kullanabileceği oy sayısı, Toplu Yapı Temsilciler Kurulu’ndaki bütün oyların üçte birinden fazla olamaz (445 toplam kat malikine sahip Toplu Yapı’da en fazla 148 oy). Bu oran, kurulun Toplu Yapı Yönetim Kurulu seçiminin üçüncü ve dördüncü turlarında dikkate alınmaz.

b) Bağımsız bölüm maliklerinden medeni hakları kullanma ehliyetinden yoksun olanların yerine, Parsel Kat Malikleri Kurulu’na katılarak Parsel Yöneticisi seçilmiş kanuni mümessiller de (veli/vasi) Toplu Yapı Temsilciler Kurulu’na katılırlar.

c) Toplu Yapı Temsilciler Kurulu’na katılacak olan Parsel Yöneticisi herhangi bir mazereti nedeniyle bu toplantıya katılamaz ise, Toplu Yapı Temsilciler Kurulu’na tayin edeceği bir vekil katılabilir ve oy kullanabilir. Vekilin aynı parselde, bağımsız bölüm maliki olması zorunludur. Vekil temsil yetkisini yazılı ve ıslak imzalı bir belge ile kanıtlamak zorundadır.

 

3) TOPLANMA VE ÇAĞRI

 

Madde 17- Toplu Yapı Temsilciler Kurulu, 15. Madde’de belirtilen şartlar ışığında ve gerek görüldüğü durumlarda Toplu Yapı Yönetim Kurulu tarafından toplantıya çağrılır. Kurul, Toplu Yapı Yönetim Kurulu tarafından; toplantı tarihinden önce, üyelerine imzalatılacak bir çağrı kağıdı veya taahhütlü bir mektupla toplantıya davet edilir.

Çağrıda toplantının yeri, tarihi, saati ve gündem ile ilk toplanmada yeterli çoğunluğun sağlanamaması halinde ikinci toplantının yapılacağı yer, tarih ve saat de belirtilir. İlk toplantı ile ikinci toplantı arasında bırakılacak zaman yedi günden az, on beş günden fazla olamaz.

Toplu Yapı Temsilciler Kurulu toplantıları “Toplu Yapı Yönetim Kurulu seçimi” gündemli toplantılar hariç olmak üzere, çağrıyı yapan tarafından yönetilir. Toplantılarda gündemde olmayan bir konunun görüşülmesi, toplantıya katılanların salt çoğunluğu ile karar alması halinde mümkündür.

 

4) TOPLANTI VE KARAR YETER SAYISI

 

Madde 18-

a)Toplu Yapı Temsilciler Kurulu, temsil edilen parsellerin toplamında mevcut bağımsız bölüm maliklerinin sayısının yarısından fazlasının temsil ediliyor olmasıyla toplanır ve toplantıya katılanların temsil ettiği bağımsız bölüm toplam sayısının salt çoğunluğu ile karar alır.

b) Toplu Yapı Temsilciler Kurulu, ikinci toplantıda, toplantı yeter sayısı aranmaksızın toplantıyı gerçekleştirir. Toplantıya katılanların temsil ettiği bağımsız bölüm toplam sayısının salt çoğunluğu ile karar alır. “Toplu Yapı Yönetim ve Denetim Kurulları” seçimi ile ilgili şartlar bu tarifin dışındadır.

 

5) KARARLARIN BAĞLAYICILIĞI

 

Madde 19-

Toplu Yapı Temsilciler Kurulu’nun “Danışma” mahiyetinde çağrılı olduğu toplantılarda aldığı kararlar “Tavsiye kararı ve yol gösterici” niteliktedir. Ancak “Acil ve gerek görülen durumlarda” da Toplu Yapı Temsilciler Kurulu, daha önce Toplu Yapı Kat Malikleri Kurulu’nda görüşülmemiş bir konuda, Toplu Yapı Kat Malikleri Kurulu adına karar alabilir. Bu kararın şartları şunlardır;

a) “Acil ve gerek görülen durum”dan kasıt; Toplu Yapı Kat Malikleri Kurulu’nun son yapılan toplantısından sonra geçen zaman içinde, toplu yapı için son derece önemli ve acil bir konunun gündeme gelmesi durumudur.

b) Böyle bir konu ya da durumun oluştuğu kanaati ve yargısı ile Toplu Yapı Temsilciler Kurulu’nun acil görüşme ve karar alması için toplantıya çağrılmasına Toplu Yapı Yönetim Kurulu karar verir. Toplantı çağrısı ve kararların alınması Yönetim Planı’nın 17. ve 18. maddelerindeki esaslara göre gerçekleştirilir. Toplu Yapı Yönetim Kurulu Başkanı’nın toplantıyı yönetmesine karşın, karar oylamalarında sadece Toplu Yapı Temsilciler Kurulu üyeleri oy kullanır.

c) Toplantının yapılmasına neden olan acil durumun özelliğine bağlı olarak ve Toplu Yapı’nın genel menfaatleri uyarınca, bu toplantıda Toplu Yapı Temsilciler Kurulu’nun alacağı kararın yaptırımı; Toplu Yapı Kat Malikleri Kurulu’nun kararları gibidir. Toplu Yapı Temsilciler Kurulu böyle bir toplantıda, Toplu Yapı Kat Malikleri Kurulu’nun daha önce aldığı bir kararı da değiştirebilir, yenileyebilir. Toplu Yapı Yönetim Kurulu ve Toplu Yapı Denetçiler Kurulu hakkında azil ya da seçim kararları alınması buna dahil değildir.

d) Toplu Yapı Temsilciler Kurulu, Toplu Yapı Kat Malikleri Kurulu tarafından belirlenen aidat ve her türlü ödemeyi arttırabilir ya da acil konunun gerektirdiği yeni aidat ek ödemesi yapılmasına karar verebilir. Bu tür ödemelerin hangi tarihten itibaren başlayacağı ve ayrıntılı diğer bilgiler de kararda belirtilir.

e) Toplu Yapı Temsilciler Kurulu, Toplu Yapı Kat Malikleri Kurulu tarafından belirlenmiş bir ödemeyi kaldıramaz ya da ödeme miktarını düşüremez.

f) Toplu Yapı Temsilciler Kurulu toplantısı sonunda alınan kararların yazıldığı karar defteri katılan tüm Parsel Yöneticisi ya da vekilleri tarafından imzalanır. Bu defteri Toplu Yapı Yönetim Kurulu, Toplu Yapı yönetim bürosunda muhafaza eder. Karar ve kararın getirdiği tüm yükümlülük ve ödemeler Toplu Yapı Yönetim Kurulu tarafından en geç 7 (yedi) gün içinde taahhütlü mektupla Toplu Yapı Kat Maliklerine gönderilir. Toplu Yapı Kat Malikleri bu karar ve ödemelere “Toplu Yapı Kat Malikleri Toplantısı’nda alınmış bir karar olmadığı” gerekçesi nedeniyle itiraz edip, katılmaktan kaçınamaz.

 

6) KARARLARIN YAZILMASI VE İMZALANMASI

 

Madde 20- Toplu Yapı Temsilciler Kurulu’nun kararları, Toplu Yapı Yönetim Kurulu Başkanı tarafından (1)’den başlayıp sırasıyla giden sayfa numaralarını havi, her sayfası noterce onaylı bir karar defterine yazılır ve toplantıya katılan üyelerce imzalanır. Karara aykırı oy verenler de, aykırılığın sebebini belirterek defteri imzalarlar.

Toplu Yapı Temsilciler Kurulu’na katılanlara herhangi bir ad altında ücret ödenmez.

 

D- TOPLU YAPI KAT MALİKLERİ KURULU

 

1) OLUŞMASI VE YETKİ ALANI

 

Madde 21- Toplu Yapı Kat Malikleri Kurulu, tüm toplu yapı alanının Yönetim Planı esasları dahilinde yönetilmesi üzerinde söz sahibi en yetkili kuruldur.

İltur Toplu Yapı Kat Malikleri ve Parsel Yöneticileri, yerleşim planına göre münhasıran parsellerine tahsis edilmiş olan ortak yer, yapı ve tesislerin idaresinde Toplu Yapı Kat Malikleri Kurulunca alınacak esas, ilke ya da tavsiye kararlarına uymak zorundadırlar.

Toplu Yapı Kat Malikleri Kurulu, gerek gördüğünde üyeleri arasından gerek görülen her konuda komisyonlar seçerek görevlendirir. Her tür mal ve hizmet alımı ile her tür çalışma ve hizmetin takibi için Toplu Yapı Yönetim Kurulu’na yetki verip, görevlendirir. Toplu Yapı Yönetim ve Denetim Kurulu üyeleri dışında oluşturulabilecek komisyon üyelerine herhangi bir ad altında ücret ödenmez.

 

2) KURULA KATILMA VE OY HAKKI

 

Madde 22-

a) Toplu Yapı Kat Malikleri Kurulu, İltur Toplu Yapısındaki tüm bağımsız bölüm maliklerinden oluşur. Toplu Yapı Kat Malikleri Kurulu üyelerinin bu kuruldaki oy hakkı, temsil ettikleri bağımsız bölüm sayısı kadardır.

b) Kurulun toplantısına katılamayacak olan temsilci, yerine vekil tayin edebilir. Vekilin aynı parselde kat maliki olması gerekmez, ancak İltur Toplu Yapısı’nda kat maliki olması zorunludur. Birden çok bağımsız bölüm maliki aynı kişiyi, Kat Mülkiyeti Yasası’nın izin verdiği oranı aşmamak koşulu ile vekil tayin edebilirler. Vekil temsil yetkisini yazılı ve ıslak imzalı bir belge ile kanıtlamak zorundadır.

c) Bir bağımsız bölüme birden çok kimse malik ise, Toplu Yapı Kat Malikleri Kurulu’nda bunları, içlerinden vekalet verecekleri biri temsil eder. Temsil konusunda birden fazla malik arasında ihtilaf yaşanır ise temsil hakkını hisse payı en büyük olan malik kullanır. Böyle bir temsilci seçerek Toplu Yapı Yönetim Kurulu’na bildirmedikleri sürece, bu kişilerden herhangi birine yapılacak tebligat, tümüne yapılmış sayılır.

d) Bağımsız bölüm maliklerinden medeni hakları kullanma ehliyetinden yoksun olanlar, bu kurulda kanuni mümessilleri (veli/vasi) tarafından temsil edilirler.

e) Parsel Kat Malikleri Kurulu’nda alınacak karar, doğrudan kendisi ile ilgili olan kat maliki, toplantı ve görüşmelere katılabilir; ancak oylamaya katılamaz.

 

3) TOPLANMA VE ÇAĞRI

 

Madde 23- Toplu Yapı Kat Malikleri Kurulu, her takvim yılı Haziran ayında olağan olarak toplanır. Kurul, Toplu Yapı Yönetim Kurulu tarafından toplantı tarihinden önce bütün kurul üyelerine imzalattırılacak bir çağrı veya taahhütlü mektupla toplantıya davet edilir. Çağrıda toplantının gün, yer, saat ve gündemi belirtilir. Yeter sayısının sağlanamaması halinde en erken yedi, en geç on beş gün sonra yapılacak olan ikinci toplantının da günü, yeri ve saati çağrıda ayrıca belirtilir. Yurt dışında ikamet eden kat malikleri, yurt içinde geçerli bir adresi Toplu Yapı Yönetim Kurulu’na bildirmek zorundadır. Böyle bir bildirimde bulunmayan yurt dışında ikamet eden üyelerin taahhütlü mektupları, İltur Sitesi’ndeki ilgili adresine gönderilir.

Toplu Yapı Kat Malikleri Kurulu toplantılarını, Toplu Yapı Yönetim Kurulu ve Toplu Yapı Denetim Kurulu üyesi olmayan Divan Başkanı idare eder. Toplu Yapı Kat Malikleri Kurulu, toplantı açılışında Divan Başkanı ile birlikte yazmanlık ve saymanlık yapacak iki Kat Maliki’ni daha seçerek Divan’ı oluşturur. Divan seçimi, toplantı yeter sayısının sağlanmasını takiben görevde olan Toplu Yapı Yönetim Kurulu Başkanı tarafından yönetilir ve Divan seçimi gerçekleştiği anda Toplu Yapı Kat Malikleri Kurulu, toplantı kapanıncaya kadar Divan Başkanı tarafından yönetilir. Divan seçiminde adayların oylamaya katılan kat maliklerinin oy çokluğu ile seçilmeleri yeterlidir.

Olağan toplantılarda gündemde olmayan bir konunun görüşülmesi, Divan Başkanlığına iletilecek yazılı ve sözlü önerge üzerine, toplantıya katılanların salt çoğunluğu ile karar almasına bağlıdır. Olağanüstü toplantılarda gündem dışı konular görüşülemez.

Herhangi bir rahatsızlık vb. ya da kişisel bir nedenle Divan Başkanı’nın bu görevini terk etmek zorunda kalması durumunda; toplantı diğer iki divan üyesi tarafından sürdürülür. Şayet ikinci divan üyesi de herhangi bir nedenle bu görevi bırakırsa; o zaman Divan başkanlığı’nı son kalan üye sürdürür; ancak bu durumda toplantıya yeni yazman ve sayman üye seçildikten sonra devam edilir. Bu değişim, toplantı tutanağına da kayıt edilir. Bundan sonra meydana gelecek benzer durumlarda aynı yöntemle toplantı sürdürülür. Divan Başkanı ya da üyelerden herhangi birinin görevi bıraktığı ana kadar görüşülmüş ve oylanmış olan gündem maddelerine bir daha dönülmez.

Kurul, Toplu Yapı Yönetim Kurulu tarafından her zaman olağanüstü toplantıya davet edilebileceği, gibi Toplu Yapı Denetim Kurulu’nun ya da Toplu Yapı Temsilciler Kurulu’ndan en az 223 Kat Maliki’ni temsil yetkisine sahip üye ya da üyelerin Toplu Yapı Yönetim Kurulu Başkanlığı’na, noter aracılığı ile yazılı başvuruları halinde de toplanabilir. Her iki talepte de Toplu Yapı Yönetim Kurulu, tebellüğden itibaren en geç 15 gün içinde karar almak ve 60 gün içinde toplantıyı gerçekleştirmek zorundadır. Olağanüstü toplantı talebinde bulunan Denetim ya da Temsilciler kurul üyeleri, taleplerinde toplantının gündemini ve toplanma gerekçesini de yazılı olarak bildirmek zorundadır. Olağanüstü toplantı çağrısında, olağan toplantı çağrı şartları geçerlidir.

 

4) TOPLANTI VE KARAR YETER SAYISI

 

Madde 24- Toplu Yapı Kat Malikleri Kurulu, tüm üyelerin temsil ettiği bağımsız bölüm sayısının yarısından bir fazlası ile toplanır ve katılanların oy çoğunluğu ile karar alır. Toplantıya katılanlar daha önceden hazırlanmış bir katılım listesine imzalarını atarak katılmış olduklarını belgelerler. Yeter sayı sağlanamadığı için ilk toplantı yapılmaz ise, en erken bir hafta en geç on beş gün sonra yapılacak ikinci toplantıda toplantı yeter sayısı aranmaksızın toplantıya katılanların oy çoğunluğu ile karar verilir. Toplantı ve karar yeter sayısına ilişkin özel hükümler saklıdır. Toplu Yapı Kat Malikleri Kurulu Toplantı Katılım listesi, toplantı açılışında Divan’a teslim edilir ve toplantı karar tutanağı ile birlikte toplu yapı arşivinde yasal süresi içinde saklanır.

 

5) KARARLARIN BAĞLAYICILIĞI

 

Madde 25-

a) Kurulun kararları, İltur Toplu Yapı alanı sınırları içinde bulunan, ada ve parsel kapsamındaki tüm bağımsız bölüm maliklerini, bu bağımsız bölümleri sonradan yasal veya sözleşmesel herhangi bir yolla iktisap edenleri ve herhangi bir sıfatla bağımsız bölümlerden sürekli olarak yararlananları (Kiracılar dahil) bağlar.

b) Toplu Yapı Kat Malikleri Kurulu’nun aldığı ödeme ya da benzeri kararlar; birden fazla malike sahip bir bağımsız bölümde hissesi ne olursa olsun tüm malikleri bağlar. İhtilaf vukuunda Toplu Yapı Yönetim Kurulu bu ödeme için o bağımsız bölümde hissesi olan kat maliklerinin tümüne ya da herhangi birine takibat yapabilir.

 

6) KARARLARIN YAZILMASI VE İMZALANMASI

 

Madde 26- Kurulda alınan tüm kararlar, sayfa numaralarını havi ve noterce tasdikli karar defterine, Divan tarafından yazılır ve imzalanır. Bu nedenle toplantının gündem maddelerine geçilmeden önce, oluşturulan Divan, ilk madde olarak Toplu Yapı Kat Malikleri Kurulu’ndan “Toplantıda alınacak kararların Toplu Yapı Kat Malikleri Kurulu Karar Defteri’ne yazılarak toplantıya katılan tüm kat malikleri adına Divan tarafından imzalanması yetkisi verilmesi”ni oylar. Bu yetki kararı, toplantıda herhangi bir nedenle görevinden ayrılacak olan divan heyeti üyelerinin yerine seçilecek olanlar için de geçerlidir.

Öte yandan toplantıya katılanların, toplantı açılışı öncesi imzalarının alınacağı “Toplu Yapı Kat Malikleri Katılım Listesi” görevde bulunan Toplu Yapı Yönetim Kurulu tarafından hazırlanarak, toplantı öncesi imzaya sunulur ve katılan tüm kat malikleri tarafından imzalanır. Alınan herhangi bir karara katılmadığını belirterek “Muhalefet Şerhi” koymak isteyen kat malikleri de, nedenlerini belirterek toplantı tutanağını imza ederler.

Katılım Listesi ile tutanağın her sayfası da Divan tarafından imzalanarak, toplantı ile ilgili dosyada muhafaza edilmek üzere Toplu Yapı Yönetim Kurulu Başkanlığı’na teslim edilir. Toplantı sırasında divan heyeti üyelerinde bir değişiklik olmuş ise; toplantı bitiş anında divanı oluşturan kat maliklerinin imzaları geçerlidir.

Kurulda alınan kararlar, Toplu Yapı Yönetim Kurulu tarafından yedi gün içinde yazılı olarak, elden imza karşılığı ya da iadeli taahhütlü mektupla, katılmayan Toplu Yapı Kat maliklerine ayrıca bildirilir.

 

E- TOPLU YAPI YÖNETİM KURULU

 

1) OLUŞMASI VE SEÇİMİ

 

Madde 27- Toplu Yapı Kat Malikleri Kurulu üyeleri arasından en az bir ve en çok iki yıl için seçilen 3 üyeden oluşur. Sorumlulukları müteselsil olup uyumlu bir şekilde çalışmaları esastır.

Madde 28- Toplu Yapı Kat Malikleri Kurulu, yapacağı olağan ya da olağanüstü toplantılarda, görev süreleri dolan Toplu Yapı Yönetim Kurulu’nun yeni üyelerini seçer. Seçim maddesi gündem sıralamasında “Divan Kurulu’nun seçimi”, “Görevi sona eren Toplu Yapı Yönetim Kurulu ve Görevi sona eren Toplu Yapı Denetim Kurulu üyelerinin ibrası” maddelerinden önceki bir sırada yer alamaz.

Divan başkanı seçimi aksi bir önerge yok ise “Açık oylama ve açık sayım” esasına göre yaptırır. Seçim maddesine gelindiğinde, Toplu Yapı Kat Malikleri sayısının en az %10’u olan asgari 45 kat maliki imzasını taşıyan yazılı bir önerge ile “Kapalı oy ve açık sayım” yapılması istenebilir. Başkan yeterli imza sayısının bulunması halinde önergeyi dikkate alarak “Kabul edilip edilmemesini” oylatır. Önerge toplantıya katılan kat maliklerinin imzalarının bulunduğu listedeki toplam katılım sayısının yarısından bir fazla oy aldığı takdirde kabul edilerek “Kapalı oy ve açık sayım” yapılır. Toplantıyı düzenleyen Toplu Yapı Yönetim Kurulu; bu olasılığı dikkate alarak, üyelerin oylarını yazacağı ve oy kutusuna/sandığına atacakları, bir köşesine Toplu Yapı Kaşesi basılmış uygun büyüklükte oy kağıtlarını ve oyların atılacağı uygun kutuyu/sandığı önceden hazır eder.

Madde 29-

a) Toplu Yapı’da çok sayıda bağımsız bölüm ve dolayısıyla kat maliki bulunduğundan, seçimlerin çabuk ve pratik sonuçlanması açısından Toplu Yapı Yönetim Kurulu adaylıklarına Toplu Yapı Kat Maliklerinden 3’er kişilik listelerle aday olunur. Her listede 2 de yedek aday adı bulunur. Divan Başkanı’na sunulan her aday listeye 1’den başlayarak sırayla numara verilir. Seçim oylamasına geçmeden önce Divan Başkanı, kendilerine yazılı olarak sunulan liste ya da listeleri asil ve yedek isimleriyle birlikte okutarak ve numarasıyla birlikte hazıruna ilan eder ve oylamada bu aday listelerini onaylatır. En çok oyu alan listede bulunan 3 asil Kat Maliki, Toplu Yapı Yönetim Kurulu’na bir ya da iki yıl için seçilmiş olur. “En çok oy” alan listenin, Toplu Yapı Kat Malikleri Kurulu tüm üyelerinin yarıdan bir fazlasının oyunu alması gerekmektedir. Birinci tur oylamada bu sayı sağlanamaz ise; Divan Başkanı oylamayı ikinci kez gerçekleştirir. Ancak ilk tur oylama kapalı oy sistemiyle yapılmış olsa bile diğer oy turları “Açık oy açık sayım” sistemiyle gerçekleştirilir.

b) Yapılacak olan seçimden önce, “Seçilecek Toplu Yapı Yönetim Kurulu adaylarının görev sürelerinin 2 yıl olması” ile ilgili ve en az iki kat maliki imzalı bir dilekçe, Toplu Yapı Kat Malikleri Kurulunun oyuna sunulur. Oylamada; toplantıda hazır bulunan kat maliklerinin çoğunluğunun kabul oyu vermesi durumunda, seçilecek olan Toplu Yapı Yönetim Kurulu 2 yıl görev yapar. Bu yazılı önerge Divan Başkanı’nın Yönetim Kurulu üyeliği seçimini başlattığı andan sonra ya da olası diğer seçim turlarında verilemez.

c) Toplu Yapı Kat Malikleri Kurulu’nda yapılan ikinci tur oylamada da Toplu Yapı Yönetim Kurulu aday listelerinden herhangi biri yeterli sayıda oya ulaşamaz ise Divan Başkanı üçüncü tur oylamayı bu konuda diğer yetkili kurul olan Toplu Yapı Temsilciler Kurulu üyeleri arasında gerçekleştirir. Açık oylama yöntemi ile gerçekleştirilecek olan bu turda Divan Başkanı; parsel numarası sırasıyla ilgili parsel yöneticisinin adını, o yöneticinin parselinde temsil etmiş olduğu Kat Maliki sayısını da belirterek okur ve oyunu açık olarak belirtmesini ister. Oyu sorulan parsel yöneticisinin kabul oyunu verdiği listenin karşısına “Kabul oyu sayısı” olarak ilgili parseldeki toplam kat maliki sayısı yazılır. Toplu Yapı Temsilciler Kurulu üyelerinin her birinin verdiği oy ile ilgili sayı, yöneticisi olduğu parseldeki Kat Maliki sayısı toplamıdır. O parselden söz konusu toplantıda hazır bulunan kat maliklerinin sayısının azlığı ya da çokluğu, parsel yöneticisinin temsil ettiği oy sayısını etkilemez. Bu oylamalarda parsel yöneticisini vekil olarak temsil eden kat malikleri de aynen parsel yöneticisi gibi oy kullanma hakkına sahiptir. Toplu Yapı Temsilciler Kurulu üyeleri arasında gerçekleştirilen üçüncü tur oylamada Toplu Yapı’da mevcut kat malikleri sayısının yarıdan bir fazla oyunu alan listedeki asil ve yedek isimler; Toplu Yapı Yönetim Kurulu asil ve yedek üyeliklerine seçilmiş olurlar.

ç) Üçüncü tur oylamada da herhangi bir liste Toplu Yapı’da mevcut kat malikleri sayısının yarıdan bir fazla oyunu alamamış ise, Divan Başkanı dördüncü ve son tur oylamaya geçer. Dördüncü tur oylamanın koşulları üçüncü tur oylama ile aynıdır. Bir liste, bu seçim turlarının herhangi bir tanesinden önce adaylıktan çekildiğini Divan Başkanı’na sözlü olarak bildirebilir. Bu durumda o liste yedekleriyle birlikte aday listeler arasından çıkarılır. Bunun gibi, herhangi bir yeni liste de, seçim turlarının herhangi bir tanesinden önce adaylar arasına önerilebilir. Bu listenin de yedekleri ile birlikte önerilmesi gerekmektedir.

d) Dört tur oylamada da hiçbir liste, toplu yapı kat malikleri mevcut sayısının yarısından bir fazla oy alamaz ise; Divan Başkanı yasanın öngördüğü oy çoğunluğunun sağlanamadığını belirterek gündemin diğer maddelerine geçer. Yönetim Kurulu üyelikleri seçiminin gerçekleşmemiş olması gündemin diğer maddelerinin görüşülmesini etkilemez.

e) Toplu Yapı Kat Malikleri Kurulu’nun toplantı tarihinde mevcut Yönetim Kurulu, yeni yönetim kurulu seçimi gerçekleştirilinceye kadar görevini ve çalışmalarını tam yetkiyle sürdürür.

f) Toplu Yapı Kat Malikleri Kurulu’nda, gündemdeki Yönetim Kurulu üyelikleri seçiminin, dört tur oylama sonunda da gerçekleşememiş olması durumunda; mevcut Toplu Yapı Yönetim Kurulu; Toplu Yapı Temsilciler Kurulu’nu “Toplu Yapı Yönetim Kurulu seçimini gerçekleştirmek” üzere ve en geç 7 gün içinde yazılı olarak toplantıya davet eder. Çağrı taahhütlü mektupla yapılır. Gündemde Toplu Yapı Yönetim Kurulu seçimi dışında başka bir konu bulunmaz. Belirlenen toplantı tarihi, seçim yapılamayan Toplu Yapı Kat Malikleri Kurulu toplantı tarihinden sonraki en geç 30 gün içinde olmalıdır.

g) Toplu Yapı Temsilciler Kurulu, çağrı yazısında belirlenen tarih, saat ve yerde toplanır. Toplantıyı mevcut Toplu Yapı Yönetim Kurulu Başkanı açar ve Toplu Yapı Temsilciler Kurulu üyelerinden toplantıyı yönetecek iki kişinin seçimini gerçekleştirir. Toplantı Başkanı ve Yazman seçimi adaylar arasından, açık oylama ile yapılır. Bu oylamada her parsel yöneticisi, temsil ettiği parseldeki kat maliki sayısı kadar oya sahiptir. Açık oylamada en çok oyu alan parsel yöneticisi Toplantı Başkanı seçilmiş olur.

Toplu Yapı Temsilciler Kurulu toplantısı, Toplantı Başkanı seçimine kadar herkese açıktır. Ancak Toplu Yapı Temsilciler Kurulu’nun Toplantı Başkanı’nı seçmesiyle birlikte; Toplu Yapı Kat Malikleri Kurulu toplantısının seçimin gerçekleşemediği dördüncü tur oylamasına katılan aday listeler, mevcut Yönetim Kurulu Başkanı tarafından Toplantı Başkanı’na teslim edilir. Toplantı Başkanı numaraları önceden verilmiş olan bu listeleri hazıruna okur ve oylamaya geçmeden önce başka aday listelerinin olup olmadığını hazıruna sorar. Var ise o anda kendisine teslim edilecek 3 asil 2 yedek kat malikinden oluşan Toplu Yapı Yönetim Kurulu aday listelerini de takip eden liste numaraları vererek, hazıruna okur. Bu esnada önceden mevcut listelerden, adaylıktan çekildiklerini beyan edenler olur ise o listedeki diğer adaylardan eksik adları tamamlamaları istenir. Bu mevcut görülmüyorsa eksik kalan liste oylamaya alınmaz.

h) Aday listelerin netleşmesinden sonra Toplantı Başkanı, mevcut Toplu Yapı Yönetim Kurulu Başkanı da dahil olmak üzere herkesi toplantıyı terk etmeye davet eder. Toplantıda sadece Toplu Yapı Temsilciler Kurulu üyeleri bulunur. Toplantı Başkanı, bu kişilerin dışında hiçbir kimsenin, hiçbir nam ve sıfatla toplantıda bulunmasına izin vermez.

ı) Toplantı Başkanı, gündemin tek maddesi olan Toplu Yapı Yönetim Kurulu seçimini başlatır. Seçimde oylanacak olan liste ya da listeler Toplantı Başkanı tarafından ilan edilen numaraları esas alınarak oylanır. Toplantı başkanı; en küçük numaralıdan başlayarak en büyük numaralı olana doğru, parsel numarası sırasıyla ilgili parsel yöneticisinin adını, o yöneticinin parselinde temsil etmiş olduğu Kat Maliki sayısı da belirterek okur ve oyunu açık olarak belirtmesini ister. Oy tutanağında oyu sorulan parsel yöneticisinin kabul oyunu verdiğini belirttiği listenin karşısına “Kabul oyu sayısı” olarak ilgili parseldeki toplam kat maliki sayısı yazılır. Toplantı Başkanı ve yazman da oylarını kendi parsel sıraları geldiğinde ve yine açık olarak kullanırlar. Bu oylamada parsel yöneticisini vekil olarak temsil eden kat malikleri de aynen parsel yöneticisi gibi oy kullanma hakkına sahiptir. Toplu Yapı Temsilciler Kurulu üyeleri arasında gerçekleştirilen oylamada Toplu Yapı’da mevcut kat malikleri sayısının yarıdan bir fazla oyunu alan listedeki asil ve yedek isimler; Toplu Yapı Yönetim Kurulu asil ve yedek üyeliklerine seçilmiş olurlar. Seçimin gerçekleşemediği Toplu Yapı Kat Malikleri kurulunda şayet oylanmış ve kabul edilmiş olan “Seçilecek olan Yönetim Kurulu’nun 2 yıl görev yapması” kararı var ise bu karar bu seçimde de geçerlidir. Böyle bir karar yoksa, Toplu Yapı Temsilciler Kurulu’nda ayrıca önerilemez.

i) Oylama sonucunda bir listenin yeterli sayıda oy alması durumunda Toplantı Başkanı ve Yazman, seçimi ve sonucunu Toplu Yapı Temsilciler Kurulu karar defterine işlerler. Aday listelerin aldıkları toplam oy sayısı ile seçilen yönetim kurulu asil ve yedek üyeleri belirtilir. Oyların kimler tarafından hangi dağılımla verildiği hiçbir şekilde yazılmaz. Karar defteri; Toplantı Başkanı, Yazman ve diğer Toplu Yapı Temsilciler Kurulu üyelerince imzalanarak kapatılır. Toplantı Başkanı, kararın imzalanması tamamlanmadan önce toplantıyı bitirmez.

j) Karar defteri, toplantıyı açan mevcut Yönetim Kurulu Başkanı’na teslim edilir. Yeni seçilen Yönetim Kurulu, halefinin daveti üzerine en geç 7 (yedi) gün içinde yazılı devir yaparak yönetimi teslim alır. Devir - teslim işleminde genel geçerli teamüllere uyulur. Devir teslim gerçekleşinceye kadar önceki Yönetim Kurulu tam yetkiyle görevini sürdürür.

k) İlk turda hiçbir liste yeterli sayıda oyu alamaz ise Toplantı Başkanı, aynı ilkelerle ikinci tur oylamaya geçer. Gene aynı sonuç çıkarsa oylama turları sürdürülür. Toplantı başkanı tarafından üst üste gerçekleştirilen dört tur oylamada da hiçbir liste yeterli sayıda oyu alamaz ise Toplantı Başkanı yeni bir tur oylama yapamaz. Durum; Karar Defteri’ne, aday listelerin aldıkları toplam oy sayısı ile belirtilir. Verilen oyların kimler tarafından hangi dağılımla verildiği hiçbir şekilde yazılmaz. Defter; Toplantı Başkanı, Yazman ve diğer Toplu Yapı Temsilciler Kurulu üyelerince imzalanarak kapatılır. Toplantı Başkanı, kararın imzalanması tamamlanmadan önce toplantıyı bitirmez. Karar defteri, toplantıyı açan mevcut Yönetim Kurulu Başkanı’na teslim edilir.

l) Toplu Yapı temsilciler Kurulu’nun, Toplu Yapı Yönetim Kurulu’nu seçmek için yaptığı toplantıda şayet “Hiçbir aday liste yok” ise; Toplantı yine aynı biçimde başlatılır. Toplantı yerini boşaltılmasını sağlayan Toplantı Başkanı, diğer üyeler ve denetçiler ile birlikte durum değerlendirmesi yapar. Toplu Yapı’nın menfaatleri de gözetilerek bu toplantı esnasında çeşitli görüşmeler yapılarak güçlü bir yönetim kurulu oluşturulmaya çalışılır. Ancak böyle bir çalışma için toplantı başlangıcında hiçbir aday listenin bulunmaması gerekmektedir. Bir listenin dahi olması durumunda böyle bir kulis çalışması yapılamaz.

Tüm bunlara karşın, Toplu Yapı temsilciler Kurulu da, Toplu Yapı Yönetim Kurulu’na aday bularak seçmeyi başaramaz ise Karar Defteri; “Aday olmadığı ve Yönetim kurulu seçilemediği” açıklamasıyla imza altına alınır ve defter toplantıyı açan mevcut Yönetim Kurulu Başkanı’na teslim edilir.

m) Tüm aşamalar sonunda Toplu Yapı Yönetim Kurulu seçimi gerçekleşemez ise ilgili yasa ve mevzuat hükümlerince işlem yapılarak hakime başvurulur. Başvuruyu mevcut Toplu Yapı Yönetim Kurulu Başkanı yapar. Hakimin kararına kadar mevcut Toplu Yapı Yönetim Kurulu tam yetkiyle görevini sürdürür.

 

Madde 30- Toplu Yapı Kat Maliki olmayan kişiler Toplu Yapı Yönetim Kurulu seçimlerinde aday olamazlar. Toplu Yapı Yönetim Kurulu üyeleri aynı zamanda Parsel Yöneticisi olamazlar. Toplu Yapı Yönetim Kurulu asil üyeliğine seçilen bir Kat Maliki aynı zamanda Parsel Yöneticisi ise seçimi izleyen en geç üç gün içinde usulüne uygun toplantı çağrısında bulunacağı ilgili Parsel Kat Malikleri Kurulu’na istifasını sunar. Eğer bu kişi Toplu Yapı Yönetim Kurulu seçimleri sonucu belirlenen yedek listede ise istifasına gerek yoktur. Ancak böyle bir kat maliki yedek listedeyken yönetim ya da denetim kurullarından herhangi bir nedenle boşalan asil üyeliğe davet alırsa bu asil üyelik davetine uyduktan sonra yine en geç üç gün içinde usulüne uygun toplantı çağrısında bulunacağı ilgili Parsel Kat Malikleri Kurulu’na istifasını sunar.

 

2) ÇALIŞMA ŞEKLİ

 

Madde 31- Toplu Yapı Yönetim Kurulu seçimden sonraki devir-teslimi izleyen günden sonra en geç üç gün içinde yapacağı ilk toplantıda görev paylaşımı yapar ve kendi arasından Toplu Yapı Yönetim Kurulu Başkanı, Sayman ve Üyelerin kim olacağını belirler. Kurul en az iki kişi ile toplanır ve karar alır.

Toplu Yapı Yönetim Kurulu, her ay en az bir kez toplanarak yapılan faaliyetleri inceler, yapılacak faaliyetler hakkında gerekirse karar alarak önceden notere onaylatılmış karar defterine geçer. Yapılan bu toplantılara arka arkaya dört kez mazeretsiz olarak katılmayan Toplu Yapı Yönetim Kurulu üyesi istifa etmiş sayılır.

3) ÜCRETİ

 

Madde 32- Toplu Yapı Yönetim Kurulu’na seçilen üyelere görev yaptıkları dönemde her ay için ücret ödenir. Kat Malikleri Yasası’nın getirdiği yükümlülükler nedeniyle görevleri ve sorumlulukları çok farklı ve fazla olduğu için; Yönetim Kurulu başkanı’na ödenecek ücret, kurulun diğer üyelerinden farklı olarak belirlenir. Ödenecek ücretler, Toplu Yapı Kat Malikleri Kurulu toplantısında belirlenen tahmini bütçe faslında açık olarak belirtilir. Belirtilen rakam “net” ödemedir ve ait olduğu ay içinde nakit olarak ödenir. Her türlü resim, vergi vb. kesinti bu rakamın dışındadır. Toplu Yapı Yönetim Kurulu’na bunun dışında herhangi bir ad altında ayrıca bir ödeme yapılmaz. Toplu Yapı Yönetim Kurulu üyelerinin ayrıca aidat vb. ödeme muafiyeti yoktur.

 

4) SORUMLULUK VE GÖREVLERİ

 

Madde 33- Toplu Yapı Yönetim Kurulu üyeleri, toplu yapıdaki tüm kat maliklerine karşı aynen bir vekil gibi sorumludurlar. Üyelerin bu sorumluluğu müteselsildir.

a) Toplu Yapı Yönetim Kurulu’nun genel olarak görevi; İltur toplu yapı ortak alanlarına ilişkin hizmetler ile tüm parsellerin faydalanacağı genel hizmetlerin yönetimi ile ilgili uygun kararları almak, alınan kararların doğrulukla uygulanmasına nezaret etmek, uygulamadan doğan sonuçları değerlendirmek, gerekiyorsa düzeltici yeni kararlar oluşturmaktır. Yapılan her faaliyet mevcut olanaklar ölçüsünde, Toplu Yapı Yönetim Kurulu tarafından imzalanmış kararlara dayandırılır.

b) Toplu Yapı Yönetim Kurulu, hizmetin yürütülmesi için gerek gördüğü takdirde bir “Toplu Yapı Müdürü” çalıştırabilir.

c) Toplu Yapı Yönetim Kurulu, Toplu Yapı bünyesinde istihdam edilen personelin çalışma sistemini duruma ve günün şartlarına göre düzenleme yetkisine sahiptir.

d) Toplu Yapı Yönetim Kurulu üyeleri aralarında yaptıkları görev bölümüne uygun olarak Parsel yöneticilerine bilgi aktarır. Zorunlu genel duyurular dışında her parselin kat maliklerine bilgi aktaracak kişiler o parsellerin parsel yöneticileridir.

e) Toplu Yapı; üçüncü şahıslar, bankalar, resmi daireler, mahkemeler, özel ve tüzel kişilere karşı “Yönetici” sıfatı ile biri Toplu Yapı Yönetim Kurulu Başkanı ve diğeri de yönetim kurulu üyelerinden biri olmak üzere “Çift imza” ile temsil edilir. Bu konudaki yetki yazısı, görev bölümünü takiben “Karar” olarak karar defterine yazılır.

f) Yönetim Kurulu, toplu yapı çalışmalarında kolaylık sağlanması açısından Hukuk Bürosu ve Muhasebe Bürosu vb. kişi ve kuruluşlar ile çalışabilir. Bu bürolarla ilgili ödenecek ücret vb. harcamalar toplu yapının tahmini bütçesinde ayrıca gösterilir.

 

Madde 34- Toplu Yapı Yönetim Kurulu genel ortak alanlar ile tüm parsellere yönelik ortak hizmetler kapsamında aşağıda belirtilen görevleri yerine getirir.

Toplu Yapı Kat Malikleri Kurulu tarafından alınan kararları yerine getirir, işletme projelerini uygular. Öte yandan Yönetim Planı’nın 19. maddesi uyarınca Toplu Yapı Temsilciler Kurulu tarafından alınmış kararları uygular ve yerine getirir, takip eder.

Tüm blok yapılara yönelik ortak hizmetlerinin sağlıklı bir biçimde, eşit yararlanma ilkesi çerçevesinde ve toplu yapı bütünlüğünü koruyacak şekilde yürütülmesini sağlar. Bunların yanı sıra, Toplu Yapı bünyesinde istihdam edilen personel vasıtasıyla şu hizmetler de icra edilir.

a)Toplu Yapı Kat Malikleri Kurulu tarafından belirlenen bütçeye ve harcama kalemlerine uygun olarak gelir ve giderleri takip eder, yasal olarak tutulması zorunlu defterlerin usulüne uygun tutulmasını sağlar. Toplu yapılar genel kullanımı ile ilgili elektrik, su, doğalgaz, personel maaşı vb. gibi harcama yapılması gereken tüm hizmetler ile aylık rutin giderleri ilgili kişi ve kurumlara ödenmesini sağlar. Banka ya da bankaların seçimi ve banka işlemlerinin takibini yapar.

b) Toplu Yapı Müdürlüğü bünyesinde tüm parsellere hizmet verecek miktar ve yeterlilikte hizmetli personelin istihdamını sağlar.

c) Genel bütçenin elverdiği oranda, bakım ve onarımı ile yükümlü olduğu sıhhi tesisatların, arıtma vb. tesis ve de diğer sistemlerin vs. bilumum blok yapı alanlarının bakım ve onarımı ve de temizlik vb. hizmetleri için yeter miktarda demirbaş stokunu bulundurur ve ehil teknik ve diğer personeli istihdam eder ve yahut bu teknik hizmetlerin yürütülmesi için ilgili firmalardan hizmet temini ve buna dair sözleşmeleri yapar.

d) Toplu Yapı Kat Malikleri Kurulu’nda alınan karar/kararlar doğrultusunda ortak hizmetler bünyesinde yürütülmesine karar verilen diğer iş ve hizmetleri yerine getirir. Toplu Yapı için acil ve ivedilikle çözülmesi gereken her konuda, toplu yapı menfaatlerini gözeterek karar alır, uygulama ve harcama yapar.

e) Toplu Yapı Kat Malikleri Kurulu tarafından alınan kararlar ve belirlenen ilkeler çerçevesinde, toplu yapıya ait ortak yer ve tesislerin ve toplu yapı adına kayıtlı bağımsız bölümlerin işletilmeye veya kiraya verilmesine ve/veya üzerinde tasarruf veya idari işlemlerde bulunulmasına ilişkin sözleşmeler ve diğer hukuki muameleler ile Toplu Yapı ve ortak hizmetler kapsamında parsellere iş yapan firmalarla yapılacak sözleşmeleri yapar. Gerekirse yapılan sözleşmeleri fesih eder. Yapılacak sözleşmeler vb. akitler Yönetim Kurulu Başkanı ile kurul üyelerinden en az biri tarafından imzalanır. (Toplu Yapı alanında bulunan ve mülkiyeti S. S. İltur Toplu Konut Yapı Kooperatifi’ne ait olan yapı, tesis vb. yer ve alanların kullanımı, ilgili kooperatif genel kurulu tarafından Toplu Yapı Yönetim Kurulu’na devir vb. edilmediyse, Toplu Yapı Yönetim Kurulu bu yer ya da alanlar üzerinde tasarruf hakkına sahip olamaz)

f) Tüm toplu yapının ortak yer ve tesislerinin korunması, bakımı ve onarımı için gerekli tedbirleri alır. Bu tedbirlerin gerektirdiği sözleşmeleri yapar. Toplu Yapı Kat Malikleri Kurulu’nun, bütçe fasıllarında onayladığı rakamlar ve (Sayı belirtilmiş ise) kadrolar üzerinden her tür personel (Güvenlik Şirketi Görevlileri dahil) istihdam eder ve tüm personelin çalışmalarını düzenler ve denetler.

g) Toplu yapı ortak alanlarında yer alan tüm binaların önleyici bakım ve onarımı için periyodik denetimler yapar, bu denetim sonuçları dikkate alınarak hazırlanacak kısa ve uzun vadeli bakım ve onarım planlarını yapar, işletme teknik hizmetlerinin yürütülmesini sağlar.

h) Toplu yapı alanı içinde sosyal, kültürel ve sportif faaliyetleri yürütecek organizasyonlar oluşturur ve desteklenmesini sağlar. Kat Malikleri ve toplu yapı sakinlerinin hem moral hem de hoş zaman geçirmelerini sağlayacak aktiviteler düzenler, bunlarla ilgili kiralamalar ya da hizmet satın alınmaları yapar. Konser, gezi, yarışma, turnuva vb. organizasyonlar düzenler. Yeni spor alanları, kantin, kafe vb. hizmet birimleri yaratır, işletir ya da işlettirir.

ı) Toplu yapı alanı içinde çöp ve katı atık toplama, haberleşme, ulaşım, ilaçlama vb. gibi hizmetlerin yürütülmesini organize eder ve denetler.

i) Parsel çevreleri ve Toplu Yapı Ortak alanı içinde kalan yeşil alanların, spor alanlarının, çocuk bahçelerinin, oturma alanlarının, havuzların ve kanalizasyon sisteminin yapım, bakım, onarım, güvenlik, temizlik ve işletme hizmetlerini yürütülmesini sağlar.

j) Tüm Bağımsız bölüm maliklerinden Toplu Yapı Kat Malikleri Kurulu’nda belirlenen aidat, ortak gider payları ile bu giderlere ait avanslar ile vb. ve diğer ödemeleri gerek makbuz karşılığı elden gerekse bağımsız bölüm maliklerine bildirdiği banka hesapları aracılığı ile toplanmasını sağlar. Ortak gider payları ya da aidat vb. ödemelere ilişkin yükümlülüklerini yerine getirmeyen kat maliklerine ve kat maliki ile birlikte sorumlu olanlara, tüm toplu yapıları temsilen dava açar, icra takibinde bulunur.

k) Her türlü borç ve yükümlülüklerini yerine getirmeyen kat maliklerine ve yapmaya yetkili olduğu işler nedeniyle üçüncü şahıslara karşı kat maliklerini temsilen dava açar, icra takibinde bulunur.

l) Toplu Yapı Kat Malikleri Kurulu’nun kararlarının iptaline ilişkin olarak veya yapmaya yetkili olduğu işler nedeniyle kat malikleri veya üçüncü şahıslar tarafından açılan davalarda diğer kat maliklerini temsil eder. Bu tür dava ve takiplere ilişkin olarak görevlendirilen avukatlara verilecek ücretler ve yargılama giderleri ilişkin olduğu ortak giderlerden karşılanır.

m) Parsel yöneticileri tarafından talep edilen iş isteklerini Toplu Yapı Kat Malikleri Kurulu tarafından belirlenen ilkeler çerçevesinde ve talebe göre sıraya koyar. İşin önem ve aciliyetine göre bu sırayı değiştirerek takip eder ve sonuçlandırır. Parsellere eşit hizmet sağlar, bir parsele yapılan hizmet ve uygulama, talep edildiğinde diğer parseller için de aynen yerine getirilir. Mahiyetine göre Toplu Yapı kat Malikleri Kurulu kararı veya Parsel Yöneticisi yazılı talebi şeklinde olmayan iş istekleri yerine getirilemez.

n) Toplu Yapı Yönetim Kurulu tarafından sözleşmesi fesih edilen veya sona eren hizmetliler ve güvenlik elemanlarının bu görevleri nedeniyle kendilerine tahsis edilmiş yerler varsa boşaltmalarını sağlar. Bu süre içinde boşaltılmayan yerlerin ilgililerce boşaltılması için yerel Mülki Amire başvurur.

o)  Toplu Yapı Yönetim Kurulu; Toplu Yapı Kat Malikleri Kurulu’nun olağan toplantısından en geç bir hafta önce, yıl içinde gerçekleştirdiği faaliyetleri ve harcamaları kapsayan bir raporu uygun görülen bir duyuru panosunda yayımlar.

ö)  Toplu Yapı Yönetim Kurulu, toplu yapı alanında ve yine uygun göreceği bir panoda her ay borçlu olan kat malikleri listelerini yayımlayabilir. Aynı listeyi oluşturabileceği internet sitesi web sayfasında da yayımlar.

p) Hem hukuksal hem de parasal işlerin yürütülmesi için uygun göreceği Hukuk Bürosu/Büroları ya da Avukat/Avukatlar ile yine uygun göreceği Muhasebe Bürosu veya Mali Müşavir ya da vb. uzmanlarla anlaşır, bu alanlarda düzenli ya da gerektiği takdirde belli konularda hizmet satın alır.

r) Parsel yöneticileri tarafından yazılı olarak bildirilen, bir bağımsız bölüme ait kat malikinin değişikliği bilgisini kayıtlara işleyerek, Toplu Yapı Kat Malikleri Kurulu listesinin sürekli güncel kalmasını sağlar.

 

Madde 35-

 

a) Toplu Yapı Yönetim Kurulu üyeleri bu görevlerinden görev süreleri dolmadan istifa edebilirler. İstifa eden üyenin yerine Yönetim Kurulu yedek listeden sırasıyla üye davet eder. Toplu Yapı Yönetim Kurulu 2 kişi kalıncaya kadar da görevini sürdürebilir. Ancak istifa, vefat vb. ayrılmalar nedeniyle Toplu Yapı Yönetim Kurulu üyeleri sayısı 2’ye düşerse ve göreve davet edilecek yedek üye de kalmaz ise; 2 kişilik Yönetim Kurulu derhal olağanüstü toplantı kararı alır ve Toplu Yapı Temsilciler Kurulu’nu en geç 7 gün içinde yapılacak bu toplantıya çağırır. İlk toplantıda çoğunluk sağlanamaması nedeniyle yapılacak ikinci toplantı da ilk toplantıdan sonra en geç 7 gün içinde yapılır.

b) Toplu Yapı Yönetim Kurulu boşluğu nedeniyle toplanan Toplu Yapı Temsilciler Kurulu, Yönetim Planı’nın 29. maddesinin “G” fıkrasından “m” fıkrasına kadar olan silsile içinde Yönetim Kurulu seçimini gerçekleştirir.

 

III– DENETİM ORGANLARI

 

A- PARSEL DENETÇİSİ

 

Madde 36- Parsel Kat Malikleri Kurulu, yıllık olağan toplantıda, sayı çoğunluğu ile aralarından bir kat malikini bir yıl için denetçi olarak seçer. Aynı kişinin tekrar seçilmesi mümkündür. Denetçi, parsele ait hesapları ve işletme defterini inceleyerek, yapılan giderlerin Parsel Kat Malikleri Kurulu kararlarına uygunluğu ve muhasebe açısından doğru belgelere bağlanıp bağlanmadığını denetler. Yıllık toplantıda, Parsel Kat Malikleri Kurulu’na vereceği raporda denetim sonucunu ve parselin yönetimi hakkındaki görüşlerini bir rapor halinde Parsel Kat Malikleri Kurulu’nun bilgisine sunar.

Denetçi, hazırladığı raporu ve aylık incelemelerini noter mührüyle tasdikli denetim defterine yazarak imza eder. Parsel Kat Malikleri Kurulu, gerekli gördüğü taktirde yöneticinin hesaplarını, denetçiden bağımsız olmak üzere ayrıca dışardan bir uzmana incelettirebilir.

 

Madde 37-

a) Parsel Denetçisi’nin görev süresince herhangi bir ücret alıp almaması Parsel Kat Malikleri Kurulu’nun bu konudaki kararına bağlıdır. Ödenecek aylık ücret (Eğer Site Yönetimince toplanan aidatlar dışında parselde de aidat toplanıyor ise) parseldeki kat maliklerinden herhangi birinin ödediği aidattan fazla olamaz. Alacağı ücret dışında ek olarak aidat muafiyeti yoktur. Denetçiden başka görevlendirilecek bir uzman denetçiye ödenecek ücret yine Parsel Kat Malikleri Kurulu tarafından belirlenir.

b) Parsel Denetçisi; herhangi bir nedenle istifa etmeyi düşünmesi ya da istifa etmeye karar vermesi yahut istifa etmek zorunda kalması durumunda derhal Parsel Kat Malikleri Kurulu’nu usulüne uygun toplantıya çağırır ve istifasını nedenleriyle birlikte toplantıya katılanlara bildirir. Yeni seçilecek olan Parsel Denetçisi’nin 1 yıllık görev süresi seçildiği gün başlar.

 

B - TOPLU YAPI DENETİM KURULU

 

Madde 38-

a) Toplu Yapı Kat Malikleri Kurulu seçim gündeminin de bulunduğu olağan ya da olağanüstü toplantılarda, toplantıya katılan Toplu Yapı Kat Malikleri arasından iki kişilik bir Denetim Kurulu seçer. Aynı kişilerin tekrar seçilmesi mümkündür. Görev süresi bir yıldır. Yapılacak olan seçimden önce söz konusu seçimde seçilecek Toplu Yapı Denetim Kurulu adaylarının görev sürelerinin 2 yıl olması ile ilgili ve en az iki kat maliki imzalı bir dilekçe, Divan başkanı tarafından Toplu Yapı Kat Malikleri Kurulu’nun oylamasına sunulur. Oylamada kabul oylarının, oy kullananların yarısından bir fazla çıkması durumunda seçilecek olan Toplu Yapı Denetim Kurulu’nun 2 yıl görev yapacağı kesinleşir. Bu yazılı önerge Divan Başkanı’nın seçimi başlattığı andan sonra verilemez. Toplu Yapı Kat Maliki olmayan kişiler Toplu Yapı Denetim Kurulu seçiminde aday olamazlar. Seçim maddesi gündem sıralamasında “Görevi sona eren Toplu Yapı Denetim Kurulu üyelerinin ibrası” maddesinden önceki bir sırada yer alamaz.

b) Toplu Yapı Denetim Kurulu üyeleri aynı zamanda Parsel Yöneticisi olamazlar. Toplu Yapı Denetim Kurulu asil üyeliğine seçilen bir Kat Maliki aynı zamanda Parsel Yöneticisi ise seçimi izleyen en geç üç gün içinde usulüne uygun toplantı çağrısında bulunacağı ilgili Parsel Kat Malikleri Kurulu’na istifasını sunar. Eğer bu kişi Toplu Yapı Denetim Kurulu seçimleri sonucu belirlenen yedek listede ise istifasına gerek yoktur. Ancak böyle bir kat maliki yedek listedeyken yönetim ya da denetim kurullarından herhangi bir nedenle boşalan asil üyeliğe davet alırsa bu asil üyelik davetine uyduktan sonra yine en geç üç gün içinde usulüne uygun toplantı çağrısında bulunacağı ilgili Parsel Kat Malikleri Kurulu’na istifasını sunar.

Madde 40- Divan başkanı seçimi aksi bir önerge yok ise “Açık oylama ve açık sayım” esasına göre yaptırır. Denetim Kurulu seçimi maddesine gelindiğinde, toplu yapıda mevcut Toplu Yapı Kat Malikleri’nin en az %10’unun imzasını taşıyan yazılı bir önerge ile “Kapalı oy ve açık sayım” yapılması istenebilir. Başkan yeterli imza sayısının bulunması halinde önergeyi dikkate alarak “Kabul edilip edilmemesini” oylatır. Önerge toplantıya katılan kat maliklerinin imzalarının bulunduğu listedeki toplam katılım sayısının yarısından bir fazla oy aldığı takdirde kabul edilerek “Kapalı oy ve açık sayım” yapılır. Toplantıyı düzenleyen Toplu Yapı Yönetim Kurulu; bu olasılığı dikkate alarak, üyelerin oylarını yazacağı ve oy kutusuna/sandığına atacakları, bir köşesine Toplu Yapı Kaşesi basılmış uygun büyüklükte oy kağıtlarını ve oyların atılacağı uygun kutuyu/sandığı önceden hazır eder.

Madde 41- Toplu Yapı’da çok sayıda bağımsız bölüm ve dolayısıyla kat maliki bulunduğundan, seçimlerin çabuk ve pratik sonuçlanması açısından Toplu Yapı Denetim Kurulu adaylıklarına Toplu Yapı Kat Maliklerinden 2’şer kişilik asil listelerle aday olunur. Her listede ayrıca 1 yedek aday adı bulunur. Divan Başkanı’na sunulan her aday listeye 1’den başlayarak sırayla numara verilir. Seçim oylamasına geçmeden önce Divan Başkanı, kendilerine yazılı olarak sunulan liste ya da listeleri asil ve yedek isimleriyle birlikte okutarak ve numarasıyla birlikte hazıruna ilan eder. Divan Başkanı açık ya da kapalı oylamada bu aday listelerini onaylatır. En çok oyu alan listede asil olarak bulunan 2 Kat Maliki, Toplu Yapı Denetim Kurulu’na bir ya da iki yıl için seçilmiş olur. “En çok oy” alan listenin, Toplu Yapı Kat Malikleri Kurulu tüm üyelerinin yarıdan bir fazlasının oyunu alması gerekmektedir.

Madde 42-

a) Birinci tur oylamada bu sayı sağlanamaz ise; Divan Başkanı oylamayı ikinci kez gerçekleştirir. İlk tur oylama kapalı oy sistemiyle yapılmış olsa bile toplu yapı kat malikleri sayısının çokluğu nedeniyle toplantıda zamanı ekonomik kullanmak nedeniyle bu oylama “Açık oy açık sayım” sistemiyle gerçekleştirilir.

b) Toplu Yapı Kat Malikleri Kurulu’nda yapılan ikinci tur oylamada da Toplu Yapı Denetim Kurulu aday listelerinden herhangi biri yeterli sayıda oya ulaşamaz ise Divan Başkanı üçüncü tur oylamayı bu konuda diğer yetkili kurul olan Toplu Yapı Temsilciler Kurulu üyeleri arasında gerçekleştirir. Açık oylama yöntemi ile gerçekleştirilecek olan bu turda Divan Başkanı; parsel numarası sırasıyla ilgili parsel yöneticisinin adını, o yöneticinin parselinde temsil etmiş olduğu Kat Maliki sayısını da belirterek okur ve oyunu açık olarak belirtmesini ister. Oy tutanağında oyu sorulan parsel yöneticisinin kabul oyunu verdiği listenin karşısına “Kabul oyu sayısı” olarak ilgili parseldeki toplam kat maliki sayısı yazılır. Toplu Yapı Temsilciler Kurulu üyelerinin her birinin verdiği oy ile ilgili sayı, yöneticisi olduğu parseldeki Kat Maliki sayısı toplamıdır. O parselden söz konusu toplantıda hazır bulunan kat maliklerinin sayısının azlığı ya da çokluğu, parsel yöneticisinin temsil ettiği oy sayısını etkilemez. Bu oylamalarda parsel yöneticisini vekil olarak temsil eden kat malikleri de aynen parsel yöneticisi gibi oy kullanma hakkına sahiptir. Toplu Yapı Temsilciler Kurulu üyeleri arasında gerçekleştirilen üçüncü tur oylamada Toplu Yapı’da mevcut kat malikleri sayısının yarıdan bir fazla oyunu alan listedeki asil ve yedek isimler; Toplu Yapı Denetim Kurulu asil ve yedek üyeliklerine seçilmiş olurlar.

c) Üçüncü tur oylamada da herhangi bir liste Toplu Yapı’da mevcut kat malikleri sayısının yarıdan bir fazla oyunu alamamış ise, Divan Başkanı dördüncü ve son tur oylamaya geçer. Dördüncü tur oylamanın koşulları üçüncü tur oylama ile aynıdır. Bir liste, bu seçim turlarının herhangi bir tanesinden önce adaylıktan çekildiğini Divan Başkanı’na sözlü olarak bildirebilir. Bu durumda o liste yedekleriyle birlikte aday listeler arasından çıkarılır. Bunun gibi, herhangi bir yeni liste de, seçim turlarının herhangi bir tanesinden önce adaylar arasına önerilebilir. Bu listenin de yedeği ile birlikte önerilmesi gerekmektedir.

ç) Dört tur oylamada da hiçbir liste, toplu yapı kat malikleri mevcut sayısının yarısından bir fazla oy alamaz ise; Divan Başkanı yasanın öngördüğü oy çoğunluğunun sağlanamadığını belirterek gündemin diğer maddelerine geçer. Denetim Kurulu üyelikleri seçiminin gerçekleşmemiş olması gündemin diğer maddelerinin görüşülmesini etkilemez.

d) Toplu Yapı Kat Malikleri Kurulu’nun toplantı tarihinde mevcut Denetim Kurulu, yeni yönetim kurulu seçimi gerçekleştirilinceye kadar görevini ve çalışmalarını tam yetkiyle sürdürür.

e) Toplu Yapı Kat Malikleri Kurulu’nda, gündemdeki Denetim Kurulu üyelikleri seçiminin, dört tur oylama sonunda da gerçekleşememiş olması durumunda; mevcut Toplu Yapı Yönetim Kurulu; Toplu Yapı Temsilciler Kurulu’nu “Toplu Yapı Denetim Kurulu seçimini gerçekleştirmek” üzere ve en geç 7 gün içinde yazılı olarak toplantıya davet eder.

Çağrı taahhütlü mektupla yapılır. Gündemde Toplu Yapı Denetim Kurulu seçimi dışında başka bir konu bulunmaz. Ancak Toplu Yapı Yönetim Kurulu seçimi de benzer nedenlerle Toplu Yapı Kat Malikleri Kurulu’nda gerçekleşememiş ise; bu takdirde aynı toplantı gündeminde Toplu Yapı Yönetim Kurulu seçimi maddesi de yer alır. Belirlenen toplantı tarihi, seçim yapılamayan Toplu Yapı Kat Malikleri Kurulu toplantı tarihinden sonraki en geç 30 gün içinde olmalıdır.

f) Toplu Yapı Temsilciler Kurulu, çağrı yazısında belirlenen tarih, saat ve yerde toplanır. Toplantıyı mevcut Toplu Yapı Yönetim Kurulu Başkanı açar ve Toplu Yapı Temsilciler Kurulu üyelerinden bir Toplantı Başkanı ve bir yazman seçimini gerçekleştirir. Toplantı Başkanı ve Yazman seçimi adaylar arasından, açık oylama ile yapılır. Bu oylamada her parsel yöneticisi, temsil ettiği parseldeki kat maliki sayısı kadar oya sahiptir. Açık oylamada en çok oyu alan parsel yöneticisi Toplantı Başkanı seçilmiş olur.

Toplu Yapı Temsilciler Kurulu toplantısı, Toplantı Başkanı seçimine kadar herkese açıktır. Ancak Toplu Yapı Temsilciler Kurulu’nun Toplantı Başkanı’nı seçmesiyle birlikte; Toplu Yapı Kat Malikleri Kurulu toplantısının seçimin gerçekleşemediği dördüncü tur oylamasına katılan aday listeler, mevcut Yönetim Kurulu Başkanı tarafından Toplantı Başkanı’na teslim edilir. Toplantı Başkanı numaraları önceden verilmiş olan bu listeleri hazıruna okur ve oylamaya geçmeden önce başka aday listelerinin olup olmadığını hazıruna sorar. Var ise o anda kendisine teslim edilecek 2 asil 1 yedek kat malikinden oluşan Toplu Yapı Denetim Kurulu aday listelerini de takip eden liste numaraları vererek, hazıruna okur. Bu esnada önceden mevcut listelerden, adaylıktan çekildiklerini beyan edenler olur ise o listedeki diğer adaylardan eksik adları tamamlamaları istenir. Bu mevcut görülmüyorsa eksik kalan liste oylamaya alınmaz.

g) Aday listelerin netleşmesinden sonra Toplantı Başkanı, mevcut Toplu Yapı Yönetim Kurulu Başkanı da dahil olmak üzere herkesi toplantıyı terk etmeye davet eder. Toplantıda sadece Toplu Yapı Temsilciler Kurulu üyeleri bulunur. Toplantı Başkanı, bu kurulun dışında hiçbir kimsenin, hiçbir nam ve sıfatla toplantıda bulunmasına izin vermez.

h) Toplantı Başkanı, Toplu Yapı Denetim Kurulu seçimini başlatır. Seçimde oylanacak olan liste ya da listeler Toplantı Başkanı tarafından ilan edilen numaraları esas alınarak oylanır. Toplantı başkanı; en küçük numaralıdan başlayarak en büyük numaralı olana doğru, parsel numarası sırasıyla ilgili parsel yöneticisinin adını, o yöneticinin parselinde temsil etmiş olduğu Kat Maliki sayısı da belirterek okur ve oyunu açık olarak belirtmesini ister. Oy tutanağında oyu sorulan parsel yöneticisinin kabul oyunu verdiğini belirttiği listenin karşısına “Kabul oyu sayısı” olarak ilgili parseldeki toplam kat maliki sayısı yazılır. Toplantı Başkanı ve yazman da oylarını kendi parsel sıraları geldiğinde ve yine açık olarak kullanırlar. Bu oylamada parsel yöneticisini vekil olarak temsil eden kat malikleri de aynen parsel yöneticisi gibi oy kullanma hakkına sahiptir. Gerçekleştirilen oylamada Toplu Yapı’da mevcut kat malikleri sayısının yarıdan bir fazla oyunu alan listedeki asil ve yedek isimler; Toplu Yapı Denetim Kurulu asil ve yedek üyeliklerine seçilmiş olurlar. Seçimin gerçekleşemediği Toplu Yapı Kat Malikleri kurulunda şayet oylanmış ve kabul edilmiş olan “Seçilecek olan Denetim Kurulu’nun 2 yıl görev yapması” kararı var ise bu karar bu seçimde de geçerlidir. Böyle bir karar yoksa, Toplu Yapı Temsilciler Kurulu’nda ayrıca önerilemez.

ı) Oylama sonucunda bir listenin yeterli sayıda oy alması durumunda Toplantı Başkanı ve Yazman kararı derhal Toplu Yapı Temsilciler Kurulu Karar Defteri’ne yazar. Karara aday listelerin aldıkları toplam oy sayısı ile seçilen denetim kurulu asil ve yedek üyeleri de yazılır. Verilen oyların kimler tarafından hangi dağılımla verildiği hiçbir şekilde yazılmaz. Karar, Toplantı Başkanı, Yazman ve diğer Toplu Yapı Temsilciler Kurulu üyelerince imzalanarak kapatılır. Toplantı Başkanı, imza işlemi tamamlanmadan önce toplantıyı bitirmez.

i) Karar defteri, toplantıyı açan mevcut Yönetim Kurulu Başkanı’na teslim edilir. Yeni seçilen Denetim Kurulu, toplantı tutanağının imzalanmasının tamamlanması ile birlikte görevine başlamış olur.

j) İlk turda hiçbir liste yeterli sayıda oyu alamaz ise Toplantı Başkanı, aynı ilkelerle ikinci tur oylamaya geçer. Gene aynı sonuç çıkarsa oylama turları sürdürülür. Toplantı başkanı tarafından üst üste gerçekleştirilen dört tur oylamada da hiçbir liste yeterli sayıda oyu alamaz ise Toplantı Başkanı yeni bir tur oylama yapamaz. Sonuç karar defterinde belirtilir. Karara aday listelerin aldıkları toplam oy sayısı da yazılır. Bu tutanakta verilen oyların kimler tarafından hangi dağılımla verildiği hiçbir şekilde yazılmaz. Tutanak, Toplantı Başkanı, Yazman ve diğer Toplu Yapı Temsilciler Kurulu üyelerince imzalanarak kapatılır. Toplantı Başkanı,  kararın imzalanması tamamlanmadan önce toplantıyı bitirmez. Karar defteri, toplantıyı açan mevcut Yönetim Kurulu Başkanı’na teslim edilir.

k) Toplu Yapı temsilciler Kurulu’nun, Toplu Yapı Denetim Kurulu’nu seçmek için yaptığı toplantıda şayet “Hiçbir aday liste yok” ise; Toplantı yine aynı biçimde başlatılır. Toplantı yerini boşaltılmasını sağlayan Toplantı Başkanı, diğer üyeler ve denetçiler ile birlikte durum değerlendirmesi yapar. Toplu Yapı’nın menfaatleri de gözetilerek bu toplantı esnasında çeşitli görüşmeler yapılarak bir denetim kurulu oluşturulmaya çalışılır. Ancak böyle bir çalışma için toplantı başlangıcında hiçbir aday listenin bulunmaması gerekmektedir. Bir listenin dahi olması durumunda böyle bir kulis çalışması yapılamaz.

Tüm bunlara karşın, Toplu Yapı temsilciler Kurulu da, Toplu Yapı Denetim Kurulu’na aday bularak seçmeyi başaramaz ise; karar defteri “Aday olmadığı ve bulunamadığı” açıklamasıyla yazılarak imza altına alınır.

l) Tüm aşamalar sonunda Toplu Yapı Denetim Kurulu seçimi gerçekleşemez ise ilgili yasa ve mevzuat hükümlerince işlem yapılır.

Madde 43- Toplu Yapı Kat Malikleri Kurulu, gerekli gördüğü takdirde, Denetim Kurulu üyelerinin çalışmalarına yardımcı olmak üzere uzman kişi veya kuruluşlar görevlendirebilir. Görevlendirilecek bu uzmanlara ödenecek ücretler Toplu Yapı Kat Malikleri Kurulu tarafından belirlenir.

Madde 44-

a) Toplu Yapı Denetim Kurulu’na seçilen asil üyelere görev yaptıkları dönemde her ay için ücret ödenir. Ödenecek ücret, Toplu Yapı Kat Malikleri Kurulu toplantısında belirlenen tahmini bütçe faslında da belirtilir. Belirtilen rakam “net” ödemedir ve ait olduğu ay içinde nakit olarak ödenir. Her türlü resim, vergi vb. kesinti bu rakamın dışındadır. Toplu Yapı Denetim Kurulu’na bunun dışında herhangi bir ad altında ayrıca bir ödeme yapılmaz. Toplu Yapı Denetim Kurulu üyelerinin ayrıca aidat muafiyeti yoktur.

b) Toplu Yapı Denetim Kurulu asil üyeleri diledikleri zaman bu görevlerinden istifa edebilir. İstifa eden üye istifa mektubunu gerekçesiyle birlikte yazılı olarak Toplu Yapı Yönetim Kurulu’na bildirir. Toplu Yapı Yönetim Kurulu istifa hakkında değerlendirme yetkisine sahip değildir. Dilekçeyi ilgili dosyaya koyarak en geç 7 gün içinde, yedek adayı boşalan denetim kurulu üyeliği görevine yazıyla davet eder ve diğer denetim kurulu üyesini de yazılı olarak bilgilendirir.

c) Denetim Kurulu, diğer denetçilerin de istifasıyla 1 kişi olarak da görev yapabilir. Bir denetçinin yetki ve sorumluluğu da vardır ve Toplu Yapı Kat Malikleri Kurulu’na denetim raporu tek denetçi tarafından hazırlanarak sunulur.

Madde 45- Toplu Yapı Denetim kurulu, Toplu Yapı Yönetim Kurulu’nun hesapları ile Parsel Yöneticilerinden kendisine iletilen ve ilgilendiren şikayet ve durumları incelemek üzere uygun gördüğü her zaman toplanır. Ayrıca, yönetim ve işletme hesaplarını denetler. Toplu Yapı Denetim Kurulu gerek gördüğü hallerde denetleme sonuçlarını yazılı olarak yayınlar.

Madde 46- Toplu Yapı Denetim Kurulu gerekli gördüğü hallerde Toplu Yapı Kat Malikleri Kurulu’nu toplantıya çağırmasını Toplu Yapı Yönetim Kurulu’ndan isteyebilir. Bu istek 15 gün içinde yerine getirilmezse kendisi kurulu doğrudan toplantıya çağırabilir.

Toplu Yapı Denetim Kurulu, gerekli gördüğü hallerde parsel denetçileri ile iletişim kurarak bilgi ve görüş aktarımında bulunur. Toplu Yapı Denetim Kurulu, Toplu Yapı Kat Malikleri Kurulu olağan toplantısına yıllık denetim sonuçları ile toplu yapının yönetim tarzı hakkındaki görüşlerini yazılı bir raporla sunar. Bu rapor Toplu Yapı Kat Malikleri Kurulu toplantısından en az 7 gün önce Toplu Yapı Yönetim Kurulu’na verilir. Ayrıca Toplu Yapı Parsel Yöneticilerinin bilgilerine sunulmak üzere toplu yapı yönetim merkezi ya da bürosunda bulundurulur.

 

IV- TOPLU YAPI İŞLETİMİ

 

Madde 47- Toplu Yapı kapsamı parsellerindeki yapılar ile toplu yapıya dair ortak alanların vb. toplu yapıya ait olup da Toplu Yapı Yönetim Kurulu yönetimindeki tüm alanlarda (İltur Toplu Konut Yapı Kooperatifi’nin mülkiyeti ve tüzel kişiliğinin kullanımındaki alan, yapı vb. yerler hariç) bir sonraki proje dönemi için öngörülen muhtemel ortak giderleri ve bu giderlerin toplanması için belirlenecek aidatlar tutarları ve bununla ilgili, toplu yapı menfaatlerine uygun her türlü proje; bütçe görüşmelerinin yapılacağı Toplu Yapı Kat Malikleri Kurulu toplantısına kadar Toplu Yapı Yönetim Kurulu tarafından hazırlanır. Toplu Yapı Yönetim Kurulu tahmini bütçe çalışmalarını toplantı tarihine kadar tamamlar.

Tahmini bütçede toplu yapı ortak giderlerinin ilgili her faslı ve bu fasıllarla ilgili tahmini harcamalar ayrı ayrı belirtilir. Tahmini bütçede bu giderleri karşılamak için toplu yapı kapsamındaki tüm bağımsız bölümlere isabet eden aylık aidat miktarları ile ödenme zamanları gösterilir.

İltur Toplu Yapı Ortak Yerleri; İltur Sitesi toplu yapı kapsamında olup, bütünüyle site kapsamındaki bağımsız bölümlerin ortak kullanım, bakım ve yararlanmasına özgülenmiş olan yapılar, tesisler, yeşil alanlar, parklar, spor alanları, çocuk bahçesi, site içi yollar, site arazisini çevreleyen tel örgüler, su kuyu ve depoları, arıtma tesisleri, işçi lojmanları, tüm alt yapılar, plaj alanları ve tesisleri vb. ile ve S. S. İltur Toplu Konut Yapı Kooperatifinin olası tasfiyesi sonucunda İltur sitesine bırakacağı ya da alacağı bir karar ile sevk ve idaresini İltur Toplu Yapı yönetimine devir edeceği diğer ortak yerlerdir.

Madde 48- Toplu Yapı Yönetim Kurulu tarafından hazırlanan tahmini bütçe; Toplu Yapı Kat Malikleri toplantısı başlamadan önce toplantıya katılan Toplu Yapı Kat Maliklerine dağıtılır. İlgili gündem maddesi görüşülmesi sırasında divan başkanı önce tahmini bütçe üzerinde görüş bildirmek isteyen Kat Maliklerine toplantı usulünce söz verir. Görüşmelerin sonunda tahmini bütçe Divan Başkanı tarafından oylamaya sunulur. Oylama açık biçimde ve el kaldırmak suretiyle yapılır. Divan Başkanı, uygun gördüğü takdirde özellikle yüksek harcama gerektiren bazı projelerin tahmini bütçedeki fasıllarını ayrı ayrı da oylatabilir. Eğer bir harcama kaleminin gündem maddeleri arasında ayrıca bağımsız olarak görüşülmesi gerçekleşmiş ise, o fasıl için bir kez daha ayrı görüşme yapılamaz. Açık oylamada gerek fasıl gerekse tüm tahmini bütçe üzerine yapılan oylamada, oy çokluğu ile olumlu oy alan fasıl ya da tahmini bütçenin tamamının kabul edilmesi kesinlik kazanır. Toplu Yapı Yönetim Kurulu’nun bütçe fasılları arasında aktarma yetkisine sahip olması bu Yönetim Planı uyarınca verilmiş olur.

Madde 49- Onaylanan fasıllar ve bütçede belirtilen harcama kalemleri kesinleşmiş olup, İcra İflas Kanunu 68 maddesindeki belgelerden sayılır. Bütçede belirtilen Toplu Yapı Kat Maliklerinin ödemesi gereken aidatlar her kat malikine eşit olarak yansıtılır. Toplu Yapı içinde tüzel kişilik olarak varlık sürdüren S. S. İltur Toplu Konut Yapı Kooperatifi de fesih oluncaya kadar kendi faaliyet alanları ile ilgili olarak ortaklarından aidat toplamayı sürdürebileceğinden dolayı; toplu yapı bağımsız bölümlerinden birinin kat maliki, adı geçen kooperatifin ortağı olsun ya da olmasın “S. S. İltur Toplu Konut Yapı Kooperatifi’ne ödenmekte olan aidat vb. diğer ödemeler” nedeniyle, Toplu Yapı Kat Malikleri Kurulu’nun onayladığı bütçedeki aidat, avans vb. diğer ödemeleri ödemekten kaçınamaz. Yine aynı şekilde, Toplu Yapı Kat Malikleri Kurulu’nda onaylanan bütçedeki ödemeleri yapıyor olması, adı geçen kooperatife yapılan her türlü ödemeyi yapmaması için de neden teşkil edemez. Bunun yanı sıra bütçe fasıllarından herhangi biriyle ilgili parselde ayrıca bir bütçe oluşturulup, çalışma yapılıyor olması nedeniyle de hiçbir Kat Maliki Toplu Yapı bütçesine aidat ödemekten kaçınamaz. Sözgelimi güvenlik ya da çöp toplanması hizmetlerini tüm Toplu Yapı’da sürdüren Toplu Yapı Yönetim Kurulu’nun yanı sıra bir parselde de münferiden ve kendi arzularıyla ayrıca çöp toplanması ya da güvenlik görevlisi bulundurulması gibi örneklerle de aidat ödemesinden kaçınılamaz.

Madde 50- Toplu Yapı Kat Malikleri kurulunun bütçe fasılları ve ödemelerinin ya da aidatlarının, her parselin kendi Parsel Kat Malikleri Kurulu kararları ya da bütçesi ve ödemeleri ile bir ilgisi olamaz. Hiçbir Kat Maliki kendi parselindeki bu ödeme vb. nedeniyle Toplu Yapı Kat Malikleri Kurulu’nun kabul ettiği bütçe yükümlülüklerini yerine getirmeme hakkına sahip değildir.

Madde 51-

a) Toplu Yapı’daki tüm kat malikleri ve bağımsız bölüm sakinleri bulundukları, parsel yahut toplu yapıya ilişkin ortak yer ve tesisler üzerindeki kullanma hakkından vazgeçmek veya kendi bağımsız bölümünün durumu dolayısıyla veya kullanmadığı gerekçesiyle bunlardan faydalanmaya lüzum ve ihtiyaç duymadığını ileri sürmek suretiyle Toplu Yapı Kat Malikleri Kurulu tarafından kararlaştırılan tüm aidat ve avans payı vb. hiçbir ödemeyi ödemekten kaçınamazlar. Toplu Yapı’da bağımsız bölüm sahibi herhangi bir kişi “Herhangi bir nedenle konutunu kullanmadığı” ya da “Konutunun natamam olmasından dolayı Toplu Yapının sunduğu her hizmetten yararlanmadığı” veya “Toplu Yapı’da bulunan konutunun henüz su basmanı seviyesinde olmasından dolayı, kendisinin yararlandığı hizmetin eksik olduğu” vb. gibi nedenlerle bu tür ödemelerden muaf tutulmasını isteyemez. Bu durumdaki Kat Malikleri Toplu Yapı’daki her kat maliki gibi sorumludurlar.

b) Toplu Yapı Kat Malikleri Kurulu’nun belirlediği her tür ödemenin birinci derecede sorumlusu Toplu Yapı Kat Malikleridir. Bir bağımsız bölümü kat malikinden kiralayan kiracının bu ödemeleri yapıp yapmaması o bağımsız bölümün kat maliki ile arasındaki bir sorundur. Ödemenin Toplu Yapı Yönetim Kurulu’na karşı birinci derecede sorumlusu bağımsız bölümün kat malikidir. Her türlü mahkeme ya da icra işleminin muhatabı kat malikidir.

c) Mülkiyeti S. S. İltur Toplu Konut Yapı Kooperatifi’ne ait konutlar aidat vb. ödemelerde hesaba katılmaz. Bu konutların mülkiyetinin herhangi bir nedenle Toplu Yapı’ya devri gerçekleşir ise aynı uygulama Toplu Yapı için de geçerlidir.

ç) Mülkiyeti kime ait olursa olsun Toplu Yapı alanında mevcut Market, Gazino vb. ile bunlara ileride eklenebilecek işletmelere ait yapılar için aidat ödenmesi söz konusu değildir. Ancak Toplu Yapı yönetimi, ödeme ya da harcama yaptığı çöp, ilaçlama, genel temizlik ya da güvenlik vb. konularda, Toplu Yapı Kat Malikleri tarafından Toplu Yapı tahmini bütçesinde belirtilmiş ya da ayrı bir karar olarak belirlenmiş bedelleri bu gibi yerlerin işletmecilerinden nakit olarak talep edebilir ya da (varsa) bu gibi yerlerin kira sözleşmelerine bu talepleri koyar.

Madde 52-

a) Toplu Yapı Kat Malikleri Kurulu’nda herhangi bir bütçe kalemi için ayrıca bir ödeme tarihi belirlenmez ise, Kat Malikleri (sakinleri) ortak gider aidat, avans vb. ödemelerini her ayın en geç 20. günü sonuna kadar ödemek zorundadırlar. Bu tür ödemelerin (Ortak gider aidat, avans vb.) vadesi içinde ödenmeyen kısmına, vadenin bitim tarihinden itibaren her ay için ayrı ayrı % 5 oranında gecikme zammı uygulanır. Gecikme zammı hesabında ay kesirleri dikkate alınmaz. Yani, gecikme cezası gecikilen gün sayısına göre hesap edilmez. Bir gün bile gecikse, takip eden ayın 20. günü sonuna kadar aylık gecikme zammı uygulamasıyla işlem görür.

Kat Malikleri tarafından yapılan ödemelerde, muhasebe usulü olarak önce gecikme zammı tahsil edilir.

b) Aksine bir ödeme tarihi belirlenmedikçe aidat ve her türlü diğer ödemelerin son ödeme günü olan her ayın 20. günü, bir Resmi Tatil günü ile Cumartesi ya da Pazar günlerinden birine rastlar ise; ödeme süresi, tatili takip eden ilk iş günü sonunda biter.

c) “Gün sonu” tanımlaması ile; Ödemenin banka aracılığı ile yapılması durumunda “İlgili bankanın vezne kabul saati sonu”; İnternet aracılığı ile ödeyenin kendi hesabından Toplu Yapı banka hesap numarasına doğrudan aktarılıyor olmasında “Yönetim hesabının bulunduğu bankanın işlem sonu oluşturacağı elektronik kayıt ya da dekontta İşlem Onay Saati olarak en geç 23:59 olması ve kaydın ertesi güne devredilmemiş olması”; Yine internet ya da bir başka banka aracılığı ile ödeyenin kendi hesabından Toplu Yapı banka hesap numarasına EFT yöntemi ile aktarılıyor olmasında da “Yönetim hesabının bulunduğu bankanın işlem sonu oluşturacağı elektronik kayıt ya da dekontta İşlem Onay Saati olarak en geç 23:59 olması ve kaydın ertesi güne devredilmemiş olması” ve de elden ve makbuz karşılığı Yönetim görevlisi’ne ödenmesi durumunda da, görevlinin mesai saati sonu olan “Saat 16:00” kast edilir.

d) Toplu Yapı aidat vb. diğer ödemeleri aslen Kat malikleri tarafından ilgili banka hesap numaralarına yatırılarak ödenir. Toplu Yapı yönetimi bütçe ve koşullar elverdiğince Toplu Yapı’da tahsilat ile yetkili bir personel çalıştırmaya gayret eder, ancak buna zorunluluğu da yoktur. Toplu Yapı Yönetim Yönetim Kurulu tarafından aidat tahsili yetkisiyle görevlendirilen kişinin haftalık ya da yıllık izin ya da rapor vb. kullanması durumunda, Kat Malikleri, Toplu Yapı Yönetim Kurulu’nu herhangi bir ödemeyi elden tahsil etmeye zorlayamaz.

e) Toplu Yapı Yönetim Kurulu’nun belirlediği banka hesaplarına veya düzenlenecek tahsilat makbuzları karşılığında yapılmayan ödemeler için hata ve yanılma talebinde bulunulamaz.

Ne nedenle olursa olsun, yaptığı bir ödemeyi başta S. S. İltur Toplu Konut Yapı Kooperatifi’ne ya da ilgili hesapları ile bir başka yabancı hesaba yatıran bir kat maliki ya da sakin; bu nedenle ödemenin Toplu Yapı Yönetim Kurulu’nun ilgili hesabına aktarılmasını ve zamanında yapılmış olarak kabul edilmesini talep edemez.

f) Toplu Yapı Kat Malikleri Kurulu, toplu yapının işleyişinde kat malikleri ya da sakinlerin toplu yapıya zarar veren, sakıncalar doğuran, birlikteliği bozan ya da toplu yapı yönetiminin işleyişine engeller çıkaran tutum, davranış ve hareketler için doğrudan kendisi para cezası verilmesine karar verebilir. (Sözgelimi: Bağımsız bölümlerde üretilen çöplerin sıkıca kapatılmadan yırtık torbalarda açığa çıkarılması ya da çöplerin çöp noktaları içine atılmayıp, dışarı bırakılması, bağımsız bölümlerin bahçe ya da ortak alanlarında mevcut ağaç, bitki vb. atıkların Toplu Yapı Yönetim Kurulu tarafından ilan edilmiş gün ve şartlar dışında keyfi olarak yollara ya da açık alanlara atılması vb gibi) Ancak bu tür para cezaları kararları ceza rakamı da mutlaka belirtilerek alınır. Bu tür hareketler saptandığında, ilgili ceza Toplu Yapı Yönetim Kurulu tarafından derhal işleme konulur/uygulanır ve kiracı, misafir vb. kişiler yapsa dahi, cezadan ilgili bağımsız bölüm kat maliki sorumludur. Ödeme yazısı ilgili kat malikine gönderilir ve muhatap tebellüğden itibaren 7 gün içinde cezayı ödemek zorundadır. Bu tür cezalar Toplu Yapı hesabına “Bağış” olarak kaydedilir.

g) Site yönetimini daha önceleri yürüten S. S. İltur Toplu Konut Yapı Kooperatifi’nden herhangi bir nedenle Toplu Yapı Yönetim Kurulu’na devir olacak olan bağımsız bölüm borçları da bu yönetim planı uyarınca işlem görür. Bu tür devir borçların ilgili kooperatif hesabındayken kooperatif ilgili mevzuatına tabi olarak yürütülmüş ceza, faiz vb. hesaplamalarına olası itirazın muhatabı Toplu Yapı Yönetim Kurulu değildir.

h) Ortak gider ve avans payını ya da aidat vb. ödemede, ödemesini iki aylık aidat tutarınca geciktiren kat maliki (sakini) hakkında, Toplu Yapı Yönetim Kurulu bu yönetim planı uyarınca dava açmak ve/veya icra takibi vb. her tür işlemi yapmak; bu işler için gerekiyor ise avukat, mali müşavir vb. kullanmakla da yükümlü ve yetkilidir.

 

Madde 53-

a) Ortak giderlerden karşılanan masraflara, kat maliklerinden (sakinlerinden) veya çocuklarından biri veya onun bağımsız bölümünden yararlanmakta olan kişi kusurlu hareketleriyle sebep olmuşsa, karşılığı sebep olandan ve/veya kat malikinden (sakininden) tahsil edilir. Zararı veren kişi bağımsız bölüm sakini, konuğu ya da kiracı ise; ödeme yapmaktan kaçınması durumunda ilgili bağımsız bölümün kat maliki Toplu Yapı Yönetim Kurulu’nun durumu kendisine yazı ile tebliğ etmesinden sonra en geç 7 (yedi) gün içinde bu ödemeyi yapmakla yükümlüdür. Yapmadığı takdirde hakkında dava açılmasını ya da icra vb. işlemin yapılmasını kabul etmiş sayılır.

b) Toplu Yapı Kat Malikleri Kurulu gerek gördüğü takdirde, Yönetim planında olmayan ve toplu yapıya, işleyişe, genel düzen ve nizama ya da komşuluk ilişkilerine uygun görmediği her konuda da ceza vb. yaptırım belirleyebilir. Her türlü ceza kararında; konunun görüşüldüğü gündem maddesi oylamasında o toplantıda hazır bulunan kat maliklerinin yarıdan bir fazlasının kabul oyu yeterlidir. Ceza miktarı kararda mutlaka belirtilir. Söz konusu ceza ile ilgili kişi bağımsız bölüm sakini, konuğu ya da kiracı ise; ödeme yapmaktan kaçınması durumunda ilgili bağımsız bölümün kat maliki Toplu Yapı Yönetim Kurulu’nun durumu kendisine yazı ile tebliğ etmesinden sonra en geç 7 (yedi) gün içinde bu ödemeyi yapmakla yükümlüdür. Yapmadığı takdirde hakkında dava açılmasını ya da icra vb. işlemin yapılmasını kabul etmiş sayılır.

 

V - KAT MALİKLERİNİN HAKLARI VE YÜKÜMLÜLÜKLERİ

 

Hakları:

Madde 54- Kat Malikleri mülkiyetlerinde bulunan bağımsız bölümler üzerinde bu Yönetim planındaki hükümler saklı kalmak kaydıyla kanunun maliklere tanıdığı bütün hak ve yetkilere sahiptirler. Bağımsız bölümlerini bizzat kullanabilecekleri gibi kiraya da verebilirler.

Kat Malikleri, bağımsız bölümleri içinde ana yapının taşıyıcı sistemine zarar verecek nitelikte olmamak, imar planı ve yönetmeliklere aykırı olmamak, ortak hacimleri ve ortak her türlü tesisatı etkilememek suretiyle ve 1 Haziran ve 1 Eylül tarihleri dışındaki tarihlerde arzu ettikleri onarım, tesis ve değişiklikleri yapabilirler.

 

Yükümlülükleri:

 

Madde 55- Kat Malikleri bağımsız bölümlerini ve eklentilerini kullanırken iyi niyet kurallarına uymak, diğer kat maliklerini rahatsız edecek hareketlerden veya yasaya ve yönetim planına aykırı davranışlardan kaçınmak zorundadırlar.

Kat Malikleri özellikle;

a) Sahipsiz ve başıboş hayvanları parsel ve toplu yapı ortak alanlarında besleyemez, koruması altına alamaz. Kedi, köpek, kuş, balık gibi evcil hayvanları ancak kendi bağımsız bölümlerinde besleyebilirler. Bu izne sahip kişiler bağımsız bölümlerinde besledikleri hayvanların özellikle diğer kat sakinlerini rahatsız etmemelerine dikkat eder ve çaba gösterirler. Hiç kimse Toplu Yapı ortak alanları, sokak ve caddeler, ara yollar vb. ortak yerlerde hayvan besleyemez, ya da Toplu Yapı Yönetim Kurulu’nun bu hayvanlarla ilgili tasarruflarına müdahale edemez ve engelleyemez. Toplu Yapı sakinleri sahibi oldukları köpeklerini mutlaka tasma ve ağız maskesi ile gezdirmek zorundadır. Hayvanlarını gezdirirken pisliklerini temizlemek için yanlarında gerekli malzemeyi bulunduracaklar ve bu pislikleri gene kendileri uygun torbalar içine toplayarak, çöp noktalarına atacaklardır. Bu hayvanların gezdirilmesi sırasında plaj alanı gibi yasak olan yerlere hayvanlarını geçiş için dahi sokamazlar. Aksi takdirde Parsel Kat Malikleri Kurulu kararı ile sorun çıkaran hayvan toplu yapı alanı dışına çıkarılabilir. Yine bu konularda hayvan sahipleri Toplu Yapı Kat Malikleri Kurulu’nun alacağı kararlara uymak zorundadırlar.

b) Bağımsız bölümlerinde diğer kat maliklerini rahatsız edecek nitelikte toplantılar tertip edemezler, gürültülü hareketlerde bulunamazlar. Özellikle hafta içi ve Pazar günleri saat 22.00’den, Cuma ve Cumartesi günleri ise 00.00’dan sonra televizyon, radyo-teyplerini komşularını rahatsız edecek şekilde açarak kullanamazlar. Ayrıca nişan, düğün gibi özel sebeplerle düzenlenecek toplantılarda diğer kat maliklerini rahatsız etmemeye azami özen gösterirler. Bu gibi tören vb. etkinlikleri Toplu Yapı Yönetim Kurulu’ndan yazılı izin almadan ortak alanlarda gerçekleştiremezler.

c) Kat Maliklerinden birinin bağımsız bölümünde veya bu bölümdeki tesislerde meydana gelen bir hasar veya bozukluğun onarımı veya giderilmesi veya tesislerin yeniden yapılması ile yapı güvenliği ile ilgili olarak yapılması gerekli görülen teknik incelemeler için diğer bir bağımsız bölüme girmek gerekiyorsa, o bölümün maliki veya o bölümde başka sıfatla oturanlar, giriş izni vermeye ve bağımsız bölümde gerekli işlerin yapılmasına katlanmaya mecburdurlar.

ç) Bağımsız bölümler kumarhane, randevuevi gibi ahlak ve adaba aykırı şekillerde kullanılamaz. Kat Mülkiyeti kütüğünde mesken olarak gösterilmiş olan bağımsız bölümler hiçbir şekilde mesken dışında (Büro, muayenehane vs.) bir amaç için kullanılamaz, kullandırılamaz, işyeri adresi olarak gösterilemez.

d) Bağımsız bölümün dıştan görünen mekan renkleri ve görünümleri izinsiz olarak değiştirilemez. İltur Toplu Yapı alanında mevcut bağımsız bölümlerin dış cephe renkleri; beyaz renkten krem rengine uzanan renk skalasındaki tonlardadır. Bağımsız bölümler dış cepheleri bu renklerin dışında boyanamaz. Bu yönetim planının onaylandığı tarihten önce farklı renklere boyanmış yapılar en kısa zamanda uygun renklere dönerler. Toplu Yapı Yönetim Kurulu bu tür yapıların kat maliklerine gerekli uyarılarda bulunur. Söz konusu uygun renklerin boya sanayii formatlarına göre hangi renk kodlarından ibaret olduğu Toplu Yapı Yönetim Kurulu tarafından gündem maddesi olarak; Toplu Yapı Kat Malikleri Kurulu’na onaylatılır. Bir başka renk koduna geçiş ise ancak ve yine Toplu Yapı Kat Malikleri’nin 4/5 oranda onayı ile gerçekleşebilir.

e) Konutların içinde taşıyıcı nitelikte olmayan ara duvar yıkmak gibi önemli tadilatları yaptıracak olan kat malikleri, önce Parsel Yöneticisi’ne, onun yazılı onayından sonra ise bu yazılı onayı da ekleyerek Toplu Yapı Yönetim Kurulu’na yazılı olarak başvurarak bu konuda izin ister. Toplu Yapı Yönetim Kurulu yapılacak işin teknik önemine göre Kat Maliki’nden, ilgili Belediye’den gerekli olabilecek proje onayını almasını isteyebilir. Ancak, statik projesine aykırı olmayan ve ana yapıya zarar vermeyen küçük onarım ve tadilatlara izin verilebilir. Aksi takdirde ortaya çıkabilecek her türlü hasar tazminatı, buna sebep olan kat maliki veya bağımsız bölümü kullanan tarafından karşılanır.

f) Yapılacak her tür tamirat, tadilat, düzenleme vb. işler için, ilgili kat maliki yılın her döneminde ilgili Parsel Yöneticisi’ne en az 15 gün önceden yazılı olarak başvurmak ve izin almak zorundadır. Bu yazılı talepte söz konusu çalışmanın niteliği ve başlangıç ve bitiş tarihleri açıkça belirtilir. Parsel Yöneticisi izin vermeden önce parseldeki diğer kat maliklerinin görüşlerine başvurabilir. Parsel Yöneticisi kararı olumsuz ise yalnız talep sahibi kat malikine, olumlu ise hem talep sahibine parsel adına “İzin verdiğini” izin verdiği tarihler ile birlikte yazılı olarak bildirir. Bu izin yazısı ile kat malikinden izin verdiği konuda “Çalışacak olan kişilerin ad ve soyadlarının yazılı olduğu bir liste ile bu kişilerin nüfus cüzdanı suretlerini” ister. Parsel Yöneticisi, ilgili kat malikinin kendisine teslim ettiği bu liste ile nüfus cüzdanı suretlerini derhal Toplu Yapı Yönetim Kurulu’na bir yazı ekinde teslim eder. “İzin verdiğini” belirten bu yazıda ilgili kat malikinin hangi tarihler arasında ve nasıl bir çalışma yapacağı da açıkça belirtilir.

Tadilatı yapanlar, Parsel Yöneticisi’nin vereceği izinde belirttiği tarihlere uymak zorundadırlar. Bu süre, çeşitli nedenlerle zaman olarak aşılacak ise ilgili Kat Maliki, parsel Yöneticisi’ne yeniden yazılı talepte bulunur. Parsel yöneticisi bu talebi uygun görmezse yalnız kat malikine; uygun görürse hem kat maliki hem de Toplu Yapı Yönetim Kurulu’na yazıyla bildirir. Toplu Yapı Yönetim Kurulu, İltur Toplu Yapı menfaatlerine ve genel uyuma uygun görmediği ve Parsel Yöneticisi tarafından verilen bu tür çalışma izinlerini gerek gördüğü durumlarda iptal edebilir ya da çalışmayı yarıda bıraktırabilir. Toplu Yapı menfaatine uygun olmayan durumlarda aldığı bu tür kararlarda fiili muhalefet görür ise, güvenlik güçlerinden yardım talep eder.

Bağımsız bölümde bakım, tamirat vb. gibi işler yapanlar/yaptıranlar bu işlem sırasında diğer bağımsız bölümler ile ortak alanlara çeşitli nedenlerle zarar vb. verirler ise derhal bu zararı gidermek zorundadırlar. Zararın giderilmesi bir harcama yapılmasını gerektiriyor ise, söz konusu zarar, zararın verilmesine neden olan bağımsız bölüm kat maliki ya da kullanıcısı tarafından tazmin edilir.

g) İltur Toplu Yapı alanında, 1 Haziran ve 1 Eylül tarihleri dışındaki tüm haftalara denk gelen Pazar ve Resmi Bayram günleri de inşaat, tadilat, onarım ve bakım yapılamaz. Bu tarihler arasında izin vermeye Parsel Yöneticisi ve Toplu Yapı Yönetim Kurulu yetkili değillerdir. Ancak acil ve zorunlu durumlarda (Banyoda su tesisatının patlaması, cam kırılması vb. gibi) yukarıda belirtilen işlemlerle çok kısa süreler için izin verilebilir.

1 Haziran ve 1 Eylül arası dönemin dışında kalan diğer zamanlarda yapılacak bu tür çalışmalar sadece 09.00-18.00 saatleri arasında yapılabilir. Belirtilen zamanlarda ve Toplu Yapı Yönetim Kurulu’na ilgili Parsel Yöneticisi’nin yazılı bilgi vermediği her türlü onarım için gelecek malzeme ve yapım personeli Toplu Yapı Yönetim Kurulu kararı ile görevli personel tarafından Toplu Yapı’ya alınmaz.

h) Bağımsız bölümlerin kiralanması durumunda öncelikle o bölümün kat maliki ve ardında bağımsız bölüme yeni taşınanlar, taşınma işlemine başlamadan önce Parsel Yöneticisi’ne haber vermek zorundadır. Bağımsız bölümün kısa süre için kiralanmış olması durumunda dahi bu haber verme işlemi yerine getirilmek zorundadır. Parsel Yöneticileri kendilerine ulaştırılan bu bilgiyi 3 gün içinde Toplu Yapı Yönetim Kurulu’na yazılı olarak ve taşınanların isimleri ile bildirir. Güvenlik güçleri kontrollerinde bir bağımsız bölümde kaydı bulunmayan kişilerin ortaya çıkması durumunda, sorumluluğu kiraya veren de paylaşır.

ı) Hiç kimse ortak alan ya da site yollarını belirleyen ya da sınırlayan bordür vb. malzemeyi, araç park etmek ya da başka kullanımlar için sökemez, yerini değiştiremez.

i) Kat malikleri, bağımsız bölümlerinde bizzat oturmuyorlarsa, tebligat adreslerini, iş ve ev telefon numaralarını, olduğu takdirde adres değişiklikleri ile bağımsız bölümlerinde kiracı olarak veya başka bir sıfatla oturanların ad, soy ad, ev ve iş adreslerini en geç yedi gün içinde ilgili Parsel Yöneticisine ve Toplu Yapı Yönetimi büro personeline, bildirmekle yükümlüdürler. Tebligat adresini veya adresindeki değişikliği bildirmeyen kat malikinin Toplu Yapı Müdürlüğünde mevcut son adresine yapılan tebligat ve hiç adres bildirilmediği durumlarda bağımsız bölüm adresi itibariyle yapılan tebligat geçerli sayılır. Yurt dışında yaşayan kat malikleri Türkiye’de bir adres ve kendileri yerine tebligat yapılabilecek şahsı bildirmek zorundadırlar.

j) Kat malikleri, bağımsız bölümlerini kiraya verdikleri takdirde, kira ile ilgili bilgiyi Parsel Yöneticisi ve Toplu Yapı Yönetim Kuruluna yazılı olarak vermeye zorunludur. Malikler dışındaki bağımsız bölüm kullanıcıları da taşınmayı müteakip en geç 7 gün içinde kullandıkları araç plakalarını, telefon numaralarını, ad ve soyadları ve parselde ikamet ettikleri adresleri ile birlikte parsel Yöneticisi ve Toplu Yapı yönetimine bildirmek zorundadır;

k) Kat Malikleri ve sakinleri otomobil vb. araçlarını ve teknelerini Toplu Yapı Yönetim Kurulu’nca belirlenen yerlere ve önerilen biçimde park etmek ya da bağlamak/demirlemek zorundadırlar. Hiç kimse aracını/teknesini dilediği yere dilediği biçimde park edemez/bağlayamaz. Parsel içi benzer sorunlar, parsel yönetimi tarafından çözümlenir. Toplu Yapı’daki yollara araç vb. geçişine engel olacak biçimde park edilemez. Öte yandan Toplu Yapı Yönetim Kurulu her tekne sahibine mutlaka yer bulmak zorunda değildir. İltur Toplu Yapı alanı sınırları içinde ileride inşa edilecek tekne barınağı vb. alanlar da aynı kurallarla yönetilir.

l) Bahçe ve çevre düzenlemesinde Parsel Yöneticisi ve Toplu Yapı Yönetim Kurulu’nca belirlenen ölçülere uymak, kendi bağımsız bölümünü, bahçesini temiz ve bakımlı tutmak, çöpleri ve bahçe artıklarını rasgele yerlere dökmekten sakınmak zorundadır. Kendi haline terkedilmiş, gerek yangın güvenliği, gerek görünüm olarak bakım ve temizlenme ihtiyacı içindeki bahçenin maliki, Parsel Yöneticisi tarafından yapılan yazılı uyarıya karşın duyarsız kaldığı takdirde, Parsel Yöneticisinin yazılı talebi ile Toplu Yapı Yönetim Kurulu onun nam ve hesabına yaptırıp bedelini tahsil etmek yetkisindedir.

m) Toplu Yapı’daki kat malikleri ya da bağımsız bölüm kullanıcıları çöp dökme noktalarına usulüne uygun olarak attıkları çöpler dışında gerek dal, bitki atıkları vb. gerekse biçtikleri/biçtirdikleri çim torbalarını Toplu Yapı Yönetim Kurulu’nun ilgili kararları dışında kendi istedikleri zamanlarda, kendi istedikleri biçimde ve yerlere çıkartamaz/atamazlar.

n)  Toplu Yapı’daki kat malikleri ya da bağımsız bölüm kullanıcıları kiremit aktarma vb. küçük onarımlarda da oluşacak moloz vb. atıklarını da kendi olanakları ile toplu yapı alanı dışına çıkartmakla zorunludurlar. Çeşitli nedenlerle oluşacak moloz vb. atıklar; ilgili bağımsız bölüm maliki ya da kullanıcısı tarafından kendi olanakları ile ve derhal Toplu Yapı alanı dışına çıkarılır.

o) Kat malikleri ve sakinleri bağımsız bölümler ile eklenti ve ortak yerlerde, patlayıcı ve pis kokulu maddeler bulundurulamaz. Diğer malikleri rahatsız edecek şekil­de sarsıntı yapmak, koku, duman, toz çıkarmak gibi hareketlerden kaçınmak zorundadırlar.

ö) Kat Malikleri ve sakinleri, İltur sitesinin kullanma suyunu özenle harcamak zorundadır. Tasarrufta bulunmaya özen göstermeyen, bahçe sulamak için açık bıraktığı çeşmelerden akan sular yollara ve çevreye taşan kat malikleri ve sakinlerine, bu eylemle ilgili tespiti yapan toplu yapı personelinin yazılı raporu üzerine Toplu Yapı Yönetim Kurulu tarafından, Toplu Yapı Kat Malikleri Kurulu’nun önceden belirleyeceği ceza uygulanır. Sorumlu Kat Maliki sözü geçen cezayı tebellüğden itibaren 7 gün içinde ödemek zorundadır.

Toplu Yapı’daki bağımsız bölümlerin su giderleri ana ve ara yollara verilemez. Kat Malikleri toplu yapılarda gerçekleştirilen balkon - merdiven yıkama, sulama, temizlik vb. işlemlerin atık sularının cadde, sokak ve ara yollara akmaması için gerekli önlemleri (Eşik, set, bordür, kanal vb.) almak zorundadır. Toplu Yapı’nın kullanma suları kimyasal karışım olarak çimento yapıları olumsuz etkilediği için herhangi bir nedenle cadde, sokak ve yollara bu tür sızıntı, akıntı vb. neden olan bağımsız bölüm maliki ya da kullanıcılarına Toplu Yapı Yönetim Kurulu tarafından önce yazılı uyarıda bulunulur, tekrarı halinde ise Toplu Yapı Kat Malikleri Kurulu tarafından belirlenen ceza tahakkuk ettirilir.

p) Kat malikleri toplu yapı alanındaki ortak alanları da temiz tutmak zorundadır. Çöp atılması vb. gibi Toplu Yapı’da sıkıntı yaratan her konuda Toplu Yapı Yönetim Kurulu ya da Toplu Yapı Kat Malikleri Kurulu kararlarına uymadığı belirlenen kat maliki ya da sakinleri için de Toplu Yapı Kat Malikleri Kurulu tarafından ceza uygulaması getirilebilir. Buna benzer her tür cezayı, sorumlu Kat Maliki tebellüğden itibaren 7 gün içinde ödemek zorundadır.

r) Toplu Yapı’da herhangi bir bağımsız bölümün kat maliki satış, devir, vefat, miras vb. gibi nedenlerle değiştiği takdirde, yeni kat maliki gerekli bilgi ve evrakı zaman yitirmeden ilgili parsel yöneticisi ile, Toplu Yapı Yönetim Kurulu’na teslim eder.

s) Toplu Yapı Yönetim Kurulu, Toplu Yapı’ya yabancıların ve üçüncü şahısların girmesini denetler ve engeller. Toplu Yapı Kat Malikleri ve sakinleri konuklarını toplu yapı girişinde karşılayarak almadan, Toplu Yapı’ya ziyaretçi alınmaz. Bu nedenle ziyarete geldikleri Kat Maliki ya da sakinin Toplu Yapı’da olmadığı zamanlarda, üçüncü şahısların siteye girmesi yasaktır.

 

ORTAK YERLERE İLİŞKİN HAK VE YÜKÜMLÜLÜKLER

 

Haklar:

 

Madde 56- Kat sakinleri, bağımsız bölümlerinin bulunduğu parseldeki ve tüm toplu yapıdaki ortak yerlerden ve tesislerden yararlanma hakkına sahiptirler.

Konutlara ait ortak açık alanların devamı niteliğinde olan yeşil alanlar ile oyun ve gezinti alanları, bisiklet yolları, koşu parkları, dinlenme terasları ve alanları, yaya yolları, personel lojmanları vb. alanlar, tüm maliklerin ortaklaşa kullandıkları bütün yer ve alanlar da ortak yerler olarak sayılır. Toplu Yapı Ortak Alanlarında düzenlenecek her türlü toplantı veya etkinliğin yapılabilmesi ancak Toplu Yapı Yönetim Kurulu’ndan alınacak izin ile mümkündür. Ayrıca kat malikleri ve sakinlerinin yukarıda belirtilen ortak yer ve tesislerden nasıl ve ne ölçüde yararlanacakları Toplu Yapı Kat Malikleri Kurulu’nca da belirlenebilir ve düzenlenir.

Kat sakinleri toplu yapı ortak yer ve tesislerinden, otoparklardan, parklardan, spor alanlarından, eğitim alan ve tesislerinden, Toplu Yapı Kat Malikleri Kurulu’nun veya bu Kurulun verdiği yetkiye dayanarak Toplu Yapı Yönetim Kurulu’nun belirlediği esaslar çerçevesinde yararlanırlar.

Toplu yapı kapsamında bulunan ortak yer ve tesisler, hangi alanda, yapıda ya da parselde bulunurlarsa bulunsunlar, tüm sakinlerin ortak yer ve tesisi sayılırlar.

Toplu Yapı alanında mülkiyeti ve kullanım hakkı S. S. İltur Toplu Yapı Kooperatifi’ne ait açık ve kapalı alanlarda, bu alanların kullanımı ilgili kooperatifin tasarrufundadır. Ancak; adı geçen kooperatif bu alanların kullanım hakkını sınırlı ya da sınırsız süreler dahilinde Toplu Yapı Yönetimine devredebilir. Bu durumda bu alanlar da bu yönetim planı kuralları ile yönetilirler.

Halen ve gelecek zamanda İltur Sitesi çevresinde ya da yanında var olan ya da olacak ve de İltur Toplu Yapı’ya dahil olmayan konutlar, her türlü harcaması ve masrafı İltur Toplu Yapı Kat Malikleri tarafından karşılanan ortak alanlar, tesisler ve hizmetlerden yararlanamazlar.

 

Yükümlülükler:

 

Madde 57- Toplu Yapı kat malikleri ve kat sakinleri;

a) Bulundukları yapının mimari durumunu ve güzelliğini korumaya mecburdurlar;

b) Kat malikleri parsellerinin ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesisler ile kendi bağımsız bölümlerinde değişik renkte dış badana veya boya yaptıramaz, binalarda uygulanan standart rengi değiştiremezler. Ancak ortak yer ve tesislerdeki bir bozukluğun ana yapıya veya bağımsız bir bölüme veya bölümlere zarar verdiğinin ve acilen onarılması gerektiğinin veya ana yapının güçlendirilmesinin zorunlu olduğunun mahkemece tespit edilmiş olması halinde, bu onarım ve güçlendirmenin projesine ve tekniğine uygun biçimde yapılması konusunda ayrıca rıza aranmaz.

c) Kat maliki kendi bağımsız bölümünde ana yapıya zarar verecek nitelikte onarım, tesis ve değişiklik yapamaz.

ç) Bağımsız bölümlerin kendi parsellerindeki veya toplu yapı kapsamındaki ortak yer ve tesislerden yararlanırken yer ve tesislere zarar verecek veya diğer sakinleri rahatsız edecek davranışlarda bulunamazlar. Bunlardan yararlanmaya yönelik olarak belirlenmiş kural ve düzene aykırı davranamazlar.

d) Toplu yapı kapsamındaki ortak yer ve tesislerde, hiçbir şekilde inşaat, değişiklik ve onarım yapamazlar.

e) Kat malikleri ya da sakinleri kendi parselleri ortak alanlarının kullanımını kendi istekleri yönünde sahiplenemezler. Ortak alanları “Bahçe alanım” diye kapatamaz, parsel sakinlerinin geçişlerini engelleyemez. Parselin ortak alanlarına keyfince ağaç vb. dikemez. Görüntüye engel olması nedeniyle dal vb. kesilmesi ve her türlü parsel içi sorun Parsel Yöneticisi tarafından çözümlenir.

g) Kat malikleri ve sakinleri parselleri ile ilgili her türlü sorunlarını yine Parsel Yöneticisi ile hallederler. Parsel Yöneticisi gerekli gördüğü sorunu Toplu Yapı Yönetim Kurulu’na götürebilir ve yardım talep edebilir. Ancak kat malikleri, parsel sorunlarında Toplu Yapı Yönetim Kurulu ile doğrudan muhatap olmazlar. Parsel Yöneticisi’ne götürülmeyen sorun, Toplu Yapı Yönetim Kurulu’na doğrudan iletilemez.

h) Bu Yönetim Planında, kat maliklerinin yükümlülüklerine ilişkin olarak yer alan bütün hükümler, bağımsız bölümden kiracı olarak veya herhangi başka bir sebeple devamlı bir şekilde yararlananlara da aynen uygulanır. Bu yükümlülüklere aykırı davrananlar kat malikleriyle birlikte müteselsilen sorumludurlar.

 

VI - HAKİMİN MÜDAHALESİ

 

Madde 58- Parsel veya Toplu Yapı Kat Malikleri Kurulunca verilen kararı yasalara veya Yönetim Planı hükümlerine aykırı bulan kat maliki, ilgili mahkemeye başvurarak, kararın tamamen veya kısmen iptalini isteyebilir.

Parsel Yönetim Kurulu veya Toplu Yapı Kat Malikleri Kurulu tarafından verilen kararlar aleyhine kurul toplantısına katılan ancak yazılı olarak muhalefet şerhi düşerek aykırı oy kullanan her kat maliki ile toplantıya katılmayan her kat maliki kararı öğrenmesinden itibaren en geç bir ay içinde ana gayrimenkulün bulunduğu yerdeki sulh mahkemesine iptal davası açabilir. “Öğrenmek”ten kasıt; ilgili toplantıya, katılım listesine imzasını atarak katılan üyeler için toplantının yapıldığı tarih; toplantıya katılmayan kat malikleri için ise adreslerine iadeli taahhütlü olarak gönderilen toplantı kararlarını içeren mektubun kendisi, yakınları ya da ilgililer tarafından imza ile teslim alındığı tarihtir.

Kat maliklerinden birinin (veya onun bağımsız bölümünden kira sözleşmesine veya diğer bir sebebe dayanarak yararlanan kimsenin) 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nda veya bu Yönetim Planında öngörülen borç ve yükümlülüklerine uygun hareket etmemesinden zarar gören, ayrıca muhatap kat malikinin kendi yaşamlarını zorlaştırıcı uygulamalarından rahatsız olan kat maliki, ilgili Asliye Hukuk Mahkemesine başvurarak hakimin müdahalesini, rahatsız edici duruma son verilmesini isteyebilir.

Madde 59- Kat maliklerinden biri borç ve yükümlülüklerini yerine getirmemek (Yapı Kullanma Belgesi alınmasından bu yana kat maliki olduğu konutun yapımını tamamlayıp, kaba inşaat halinde bırakmak da dahil) suretiyle diğer kat maliklerinin haklarına, onlar için “Çekilmez hale gelecek” derecede aykırı davranırsa, ilgili parseldeki kat malikleri, o kat malikinin bağımsız bölümü üzerindeki mülkiyet hakkının kendilerine devredilmesini hakimden isteyebilirler. Bu gibi kat malikleri hakkında bağımsız bölüm mülkiyetinin hükme en yakın tarihteki o kat malikine ödenerek bu mülkiyetin diğer kat maliklerine arsa payları oranında devredilmesi için davanın açılması, aksi kararlaştırılmış olmadıkça, diğer kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu ile karar vermesine bağlıdır. Bu karara rağmen kat maliklerinden bir kısmı bu davayı açmak istemezse, davayı öteki kat malikleri açar ve hakim hüküm vermeden önce devir bedelini ileride hak sahiplerine ödenmek üzere bankada üçer aylık vadeli hesaba yatırılması ve makbuzunun ibrazı için davacılara re’sen belirleyeceği uygun bir süre verilmesi gereklidir. Devir bedelinin süresi içinde yatırıldığına ilişkin belge ibraz edildiğinde ve davanın kabulü halinde hakim, davalının bağımsız bölümünün mülkiyetinin davayı açmış olan kat maliklerine arsa payları oranında devredilmesine ve devir bedelini işlemiş faizi ile birlikte davalıya ödenmesine karar verir. Bu maddedeki dava hakkı, devir konusunda kat maliklerince alınan dava açma kararının öğrenilmesi tarihinden başlayarak altı ay ve herhalde dava hakkının doğumundan başlayarak beş yıl içinde kullanılmazsa veya dava sebebi ortadan kalkmışsa düşer.

Madde 60- Kat maliki “Ortak gider ve avans payını zamanında ödemediği” için iki takvim yılı içinde üç defa icra veya dava takibine sebep olmuşsa veya mahkemenin emrine rağmen, borç ve yükümlülüklerini yerine getirmemekte bir yıl ısrar etmişse veya kendi bağımsız bölümünü bu yönetim sözleşmesinde yasak edilen işlerden birini yapmak için tahsis etmesi üzerine yapılan ihtarlara rağmen bundan vazgeçmemekte ısrarlı davranmışsa ve ihtarın tebliğinden itibaren üç ay içinde eski haline getirmemişse yukarıda değinilen çekilmezlik hali meydana gelmiş sayılır.

 

ÖNCELİKLE SATIN ALMA HAKKININ MEVCUT OLMAYIŞI

 

Madde 61- İltur Toplu yapı kapsamındaki bir bağımsız bölümün satılması halinde diğer kat malikleri öncelikle satın alma (şufa) hakkına sahip değillerdir.

 

TEMLİKİ TASARRUFLAR VE ÖNEMLİ YÖNETİM İŞLERİ

 

Madde 62- Parselin ve münhasıran o parsele ait ortak yerlerin bir ayni hakla kayıtlanması veya parseldeki bağımsız bölümlerin tamamen veya kısmen yıkılarak yeniden yapılması veya dış duvarlarının, çatı veya damının veya diğer ortak yerlerin reklam amacıyla kiralanması gibi önemli işlerde öncelikle Parsel Kat Malikleri Kurulu karar alır. Bu karar alınırken yerleşim planında yer alan hususlar ile ilgili yasa ve ilkelere uyulmak zorunludur. Bu karar daha sonra Parsel Yöneticisi tarafından Toplu Yapı Yönetim Kurulu’na götürülür. Toplu Yapı Yönetim Kurulu konuyu ilk yapılacak Toplu Yapı Kat Malikleri Kurulu gündemine alır. Burada alınacak karar kesindir.

Madde 63- S. S. İltur Toplu Konut Yapı Kooperatifi mülkiyetinde olan açık ya da kapalı alanlar dışında kalan İltur Toplu Yapı alanı ortak yer ve tesislerinin bir ayni hakla kayıtlanması ortak yapı ve tesislerin ve ortak bağımsız bölümlerin mülkiyetinin devredilmesi, bölünmesi ve bölünen kısmın mülkiyetinin başkasına devredilmesi gibi tasarruf işlemlerin yapılması Toplu Yapı Kat Malikleri Kurulu’nun bu konuda OYBİRLİĞİ ile karar almasıyla mümkündür.

 

YÜRÜRLÜK

 

Madde 64- T. C. Resmi Gazete’nin 28.11.2007 tarihli nüshasında yayımlanan 5711 Sayılı “Kat Mülkiyeti Kanunu’nda Değişiklik Yapılmasına İlişkin Kanun”un “Geçici Madde 3” maddesi uyarınca düzenlenen Yönetim Planının metin ve içeriği aşağıda kimlikleri yazılı parsel kat malikleri tarafından okunarak kabul ve imza altına alınmıştır.

 

GEÇİCİ MADDELER

 

1- Toplu yapı ile ilgili bu Yönetim Planı onaylanıp, planda sözü edilen tüm kurullar oluşuncaya kadar, S. S. İltur Toplu Konut Yapı Kooperatifi Yönetim Kurulu, Kat Mülkiyeti Kanunu’na, 5711 sayılı kanunla getirilen hükümlerin öngördüğü Toplu yapılara özgü düzene geçiş ile ilgili kararları almaya, gerekli işlemleri ve harcamaları yapmaya “Geçici Yönetim Kurulu” sıfatıyla yetkilidir.

2- Geçici 1. Madde’de sözü geçen yetkilere, aksamaması İltur Toplu Yapı menfaati yararına olan sözleşme ya da anlaşmaları (Balıklıova Köy Muhtarlığı ile çöp toplanması sözleşmesi vb.) yapma yetkisi de dahildir.

3- Bu Yönetim Planı, yürürlüğe girdiği andan itibaren 18.12.1986 tarihli ve 24.10.1990 tasdikli Yönetim Planı geçerliliği ortadan kalkar.